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农民怎样申贷?教你玩转土地经营权抵押贷款!

作者 : 亦森 本文共1877个字,预计阅读时间需要5分钟 发布时间: 2019-05-17 共19人阅读
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农民怎样申贷?教你玩转土地经营权抵押贷款

来源:36氪
作者:36氪

  从古至今,中国最具有贷款意识的就是农民。相传宋代农民冒着 50%的利率也要贷款,根据耕种特性传承下了春季垫现、秋后还现的习惯。但农村金融至今没有发展完善,离不开两个缘由,1是没法保证农户还款的稳定性,2是农村缺少金融市场认可的标准化抵押物。

  当我们从事农村金融业务时,固然要斟酌是做信誉贷还是抵押贷,二者优劣之争1直存在。但不难理解的是,移动互联网在农村还远未完全普及,资产和用户行动两方面的数据抓取尚不具范围价值,农村信贷缺少数据基础,发放贷款基本靠挨家挨户调研。

  抵押贷款则提供更 “实在” 的措施提升风控,而企业通常会用农民最大的资产——土地作抵押。在土地确权政策之前,农民对土地只有经营权,不具有所有权,没法利用土地、房产等市场化的金融抵押物来进行贷款,不像有地契的时期,随时可以将土地拿到当铺去当钱。中央政府在 2013年 初提出了耕地确权和土地经营权流转的政策,农民有了抵押土地经营权的可能。

  但据1名农村金融领域创业者流露,龙江银行贷款 86 亿中,只有数千万来自抵押贷业务。事实上,土地经营权抵押贷款仍面临很多困难。

  做好经营权抵押贷款,得先了解这些困难

  土流网 CEO 伍勇认为土地确权是1大问题,以往收农业税时农民喜欢少报土地,后来国家发放补贴又开始虚报,人与人之间的利益关系也导致1些纠缠不清。所以有时即便完成确权,却因风险与追责不敢发证。另外,土地按等级划分也会带来确权麻烦,比如 “差” 的土地两亩才能换算成1亩。

  土地经营权确权也不是很完全。承包权和经营权两权分离有1定的年限,经营权抵押和房屋抵押不1样,房子抵押后在升值且年限很长,但经营权最多可被承包10多年。如果将10几年经营权1次抵押,变会不断流失其价值。

  南北方也存在较大差异,土流网在进行抵押贷款的时候发现,北方单位农户的面积可能到达 50 亩至 100 亩、年限较长,颇具抵押价值。但在南方人均耕地大多只有 1⑵ 亩,业务必须找承包过其他农民土地的大农户。但他们更偏向1年1付的抵押,伍勇认为这才是经营权抵押贷款的最大困难,由于1年的土地经营权其实其实不具有价值。

  土地难处置也是1个问题,比如遇到农民不配合、耍赖等情况。伍勇认为2次流转的土地更好处置,由于承包者1般并不是当地农民。

  问题那末多,但也不是没办法

  上文提到,由于1年1付对资产、资金双方来讲都不是很稳定的1个关系,投资者不敢大额投入,进行土地整治、建设设施,由于怕涨价和毁约。农民也怕投资者万1亏损后将地改造,所以只敢租1年。伍勇称土流网正在试点土地经营权按揭贷款来解决这个问题。

  而乐钱开创人王炜则更加乐观,他认为1年1包的土地也值得去做。他发现,这类模式的问题主要在于土地是不是有大范围开发,其在内蒙发现大量从农场导出来的地,必须1年1包。因而乐钱自己做了全部监管,办法是农场生产的食粮必须放到指定仓库,然后乐钱与中粮签订售卖协议、确保收购价格,如果价格没有到达则由保险公司来赔。这相当于把供应链金融叠加到经营权抵押贷款当中。

  关于 “土地卖不出去” 的问题,京东则希望依托其电商业务构成闭环来解决。京东金融农村金融负责人洪洁称,生产主体在京东金融贷款、承包土地后,可以买通京东商城上卖货、众筹的通道,帮助生鲜产品造品牌、打爆品,通过帮他们赚钱来吸引其贷款。

  由于农时的影响,对效力要求非常高,比如在东北1年只种1季,稍有贻误便会浪费1年。当产生坏账时,走正常的诉讼体系会把时效拖长。为了提升效力,几位在坐的创业者寻觅到了“预流转”这条路径,相当于提早把土地经营权过户给企业,需要流转时快速办理。土流网还会和当地农村成立1个合资公司,与政府合作开设线下的土地产权交易中心,在放贷时也会寻求政府配合。

  另外,土地本身也存在优劣,银行1般要求的抵押物是易评估、可交易、可处理,由于范围问题,银行不愿意去对土地做评估。土流网建设数据中心和评估体系,利用土地流转业务积累的数据对其进行预估。另外,伍勇也流露土流网正在与国内企业合作,用对方的卫星遥感技术获得土地生产情况的数据。

  最后,土地经营权的相干政策仍有变动空间。据农业研究人员常红晓分析,现在土地确权后会在土地登记系统记录,而土地管辖从农业部门转到国土资源部门大概在3年以内会完成,在那以后创业者需要面对新的主管部门,这是大家必须关注的。

 

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