小贷公司商铺抵押贷款成背约重灾区

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小贷公司商铺抵押贷款成背约重灾区

来源:广州日报
作者:广州日报

  要钱不要铺!记者从广州小贷行业内部了解到,商铺类抵押贷款背约率近期出现暴增,融资方宁愿不还钱,将商铺这1抵押物“甩”给小贷公司,小贷公司放贷放成了“铺主”。为此,已有小贷公司暂停接受商铺作为抵押物。地产业内人士对记者分析称,目前由于巨量商业供应压顶,且遭到电商及经济疲软冲击,不管在1手还是2手市场上,商铺的售卖都10分困难,且商铺招租一样困难,租金面临走低的趋势。在活动性不足的情况下,未来或出现更多商铺持有者歹意套现。

  评估价单价6万 3.5万仍难出手

  近日,广州某小贷公司的负责人陈先生(化名)向记者诉苦称,其1单以商铺为抵押物的贷款不幸“踩雷”,贷款人由于目前没法偿还本息,不能不处置其抵押物。

  据了解,贷款人购入白云区3元里某住宅区的临街商铺后,本欲在51黄金周出手该商铺以回笼资金。该商铺去年成交价为6万元/平方米,但今年51长假价格降至5万元/平方米仍无人问津。

  急需资金的业主转而以商铺作为抵押向银行借款。虽然银行当时给出的评估价仍为6万元/平方米,但却以各种理由谢绝借钱,所以其不能不转而求助于小贷公司。

  “该商铺楼上的住宅都卖到2万~2.8万元/平方米,因此我们公司按3万元/平方米的抵押价格为其提供了贷款。但从今年7月起,贷款人就开始欠息。无奈之下我们只好启动抵押物处置。”陈先生说。

  进入处置阶段后,陈先生发现,在目前的市场环境下,商铺处置远比1般住宅类抵押物更加艰巨。“降到3.5万元/平方米还是没人要,现在我们准备降到本钱价3万元/平方米出售,要是再卖不出,就要亏钱了。”

  融资方放弃抵押物变相套现
  商业地产估价泡沫的隐忧渐渐蔓延至金融行业。记者调查发现,作为企业和银行融资过渡的桥梁,广州小贷行业近期出现商铺类抵押贷款背约率暴增情况。

  除上述案例外,广州另外一家小贷公司人士也表示,今年已遇上4单商铺抵押背约的贷款。“下半年特别严重。这类情况在去年还没见过。”

  有业内人士指出,由于商铺、写字楼乃至别墅等估价虚高、活动性前景不佳,此前抵押给小贷公司的折价率在7折左右,因此很多融资方宁愿不还钱,变相卖给小贷公司套现。

  广东南方金融创新研究院特约视察员罗浩杰对记者表示,由于商铺、别墅和写字楼评估价格虚高,变现愈来愈难,因此在小贷市场上,以商铺作为抵押的贷款利率开始走高,从之前月息2%左右上行到2.5%。

  业内资深人士曾良骃也对记者表示,在资产价格下行的预期下,商业地产的活动性和前景比住宅类地产更差,因此民间借贷行业大部份都已不接受这类抵押物。

  溯因 租金低变现难 “赚钱效应”大减

  记者发现,在2手房市场上,商铺逐步从“香饽饽”变成“烫手山芋”。

  “2手商铺相对照较难卖,超过1成放卖2手商铺的投资客是平买平卖。”满堂红高级经理周峰介绍说。

  1手商铺的售卖情况一样遇冷。“从去年到现在,80%的商场和商铺的销售都非常不好。”中原地产项目部总经理黄韬表示,“和去年同期相比,住宅均价降幅不会超过10%,但商铺同质可比降幅最少在15%以上。”

  租金方面,由于商铺招商困难,黄韬表示,从去年到今年,广州市整体的租金已停涨,而往年“最少每一年需要有超过通胀的租金递增”。部份商场则直接出现租金降落。广东流通业商会履行会长黄文杰表示,中华广场首层租金2009年已达1200元/平方米,而5年过去了,现在的租金仅在900元/平方米左右。

  受电商冲击和供应量过大的影响,投资商铺的“赚钱效应”已大为减弱,业内人士认为,这1“泡沫”要想完全消化,可能还需要数年。

  供应量超大 商业地产有风险

  1个曾屡次购买商铺的广州企业主对记者表示,他认为现在实体经济受电商影响较大,商铺租金回报率迟迟不见涨,购买商铺已没有了“闭着眼睛就赚钱”的效应。

  与投资客“用脚投票”、商铺投资遭受窘境构成鲜明对照的是,仍有很多城市在跑马圈地、大建新的城市综合体或大型购物中心。

  据戴德梁行等机构统计,2014年广州将新增商场面积56万平方米,接近目前存量面积的1/3。如果以过去5年年均消化10万至13万平方米计算,仅今年的新增供应就要4~5年才能消化终了。业内人士分析称,在商铺供应量如此之大,需求相对较弱的情况下,为了能够到达快速回笼资金,未来不排除出现更多商铺持有者歹意套现,乃至开发商歹意套现的例子。

  黄文杰介绍说,除在小贷公司进行套现,之前商铺的出售中曾出现过开发商自己资金困难,向银行贷款比较难的时候,找1些买家,故意签非常高价的买卖合同,向银行做个人按揭,回笼资金后直接把商铺扔给银行的例子。

  黄韬表示,今年和明年将是广州市新商铺和商场交楼高峰期和经营早期,不排除出现更多的商业地产危机的可能。

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