您好!欢迎来到贷款助手网!本站资源24小时自动发货,请放心选购,一次付费,终身下载,售后请联系客服!

国外“以房养老”是怎样运作的

作者 : 亦森 本文共4971个字,预计阅读时间需要13分钟 发布时间: 2019-09-27 共23人阅读
https://quan618.cn/

国外“以房养老”是怎样运作的

来源:经济参考报
作者:经济参考报

  前不久,国务院发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》,提出我国将试点展开老年人住房反向抵押养老保险。消息1出,立刻引发全社会的广泛关注。由于国人对“以房养老”的基本情况其实不熟习,因此反对的声音仿佛更多些。为此,本报记者对发达国家的“以房养老”政策履行情况做1些介绍和梳理,希望能帮助读者更客观了解这类养老模式……

  “以房养老”的源起与发展
  “以房养老”是西方发达国家常见的1种养老模式,指老人将自己的产权房抵押或出租出去,以定期获得1定数额养老金或接受老年公寓服务的1种养老方式。在各国特点不同的以房养老实践中,反向抵押贷款(简称“反向按揭”)最受欢迎,也使用最多。

  反向按揭最早源于荷兰,其大致安排是:年轻人购买老年人的住房,并允许他们有生之年仍免费租住该住房,待老年人过世后再收回该住房。

  反向按揭发展最成熟、最具代表性确当属美国。210世纪6、710年代美国就开始出现了住房反向抵押贷款,贷款产品种类也较多,定期年金、住房使用期年金、分期递增年金、信贷额度等支付方式都已出现,贷款利率包括了固定利率和浮动利率两种。但由于大部份住房反向抵押贷款产品年限长,触及金额大,借贷双方风险都很高,法律对这类贷款的鼓励和管制措施却很少,又缺少相应的贷款担保制度、2级市场和辅助政策,前期发展比较缓慢,并没有展开多少实质性的业务。

  随着社会养老保障压力增大,美国政府开始关注住房反向抵押贷款,并通过了《1987国家住房法案》,依照法案规定,联邦住宅和城市开发部联合设计开发了住房权益转换抵押贷款(H E C M s)。H E C M s是1种全新的产品,目标是全部老年人。为下降该产品的风险,由联邦住房管理局向贷款金融机构发放的贷款实行担保。在金融机构选择上,所有条件具有的贷款金融机构都可申请经营此类业务,这大大扩大了反向抵押贷款的开办机构。1989年,房利美尝试对住房反向抵押贷款进行资产证券化,在2级市场上出售证券化产品,这在很大程度上提高了住房反向抵押产品的活动性,减少了这1产品周期长、占用资金量大的弊端。

  尔后,住房反向抵押贷款在美国大范围推行,并有公共保险部门提供的保险。住房反向抵押贷款证券化及公共承保等措施的推行,增进了美国住房反向抵押贷款市场的初步发展。

  21世纪初,美国住房反向抵押贷款市场高速发展。此时,美国宏观经济的良性运行与住房反向抵押贷款行业内部的整合,使这1市场取得1定程度上的范围效应。反向抵押产品高速发展,贷款发行机构数量大大增加,市场日趋成熟,竞争力不断增强。根据美国住房反向抵押贷款协会的1份数据,美国参加住房反向抵押贷款的金融机构从90年代的不到200个,扩增为2005年的1300多个,并且数量显现不断上升的趋势。尔后,2007年1年发放的H EC M s已到达107388份,而在2003年这1数目还不足7000份。全部住房反向抵押贷款有了突飞猛进的发展。

  2007年后,美国次贷危机并未对反向按揭产生太大冲击。美国住房与城市发展部于2008年12月公布,2008年美国H E C Ms总计115176份,比2007年同比增加了6.4%。据1家咨询机构调查显示,佛罗里达是美国反向贷款发行量最大的州,该州2008年抵押贷款发行机构为2949个,较前1年增长了76.5%。其缘由,1方面在于产品结构的进1步完善,更大满足了消费需求,加大了对老人的吸引力,比如更高的贷款限额、更严格的消费者利益保护、允许用贷款购买新居屋等;另外一方面,金融危机的影响相对反向按揭的贷款周期来说是较短的,金融危机与全球老龄化趋势之间关联性不大,同时,金融危机使投资受损和房价延续走低,通过反向贷款将房屋抵押换取固定额度的未来现金流,是1种变相保值的方法。

  反向按揭的优势与限制
  反向按揭是1种针对老年人的贷款,1种社会养老保险制度的创新工具。它能够应对人口老龄化,减缓国家养老压力,同时还能增进银行、房地产、保险、中介等金融机构业务发展,是1个能带来多赢效果的新的金融产品。

  1、分散政府养老保障的压力
  保障制度健全的国家1般把养老分为3个层次:社会基本养老保险、企业补充养老险和个人储蓄计划,由于3个层次缺1不可,被形象地称为“3条腿的板凳”。基本养老保险是由国家立法强迫实行的1种社会保障制度,旨在保障员工退休后的基本生活需求。而反向按揭作为个人自主养老的新选择,可以在1定程度上补充社会养老的不足,带有明显的补充养老保障性质。

  2、提升老年人晚年生活品质
  通过申请反向按揭,能帮助具有住房的老年人融通资金,使老年人有了额外的固定收入,不再为医疗保健和生活费用忧愁。有了这笔钱,他们可以重新装修房子,把居住环境弄得更加舒适;他们还可以改变生活方式,比如出外度假、旅游,享受更幸福、更愉快的晚年生活;再有,反向按揭增强了老年人的经济能力,可能推动“银发”市场的消费。

  3、开辟银行保险等金融机构业务领域
  展开反向按揭业务,银行可以收取高于1般贷款的利息,加上全球老龄化趋势的推动,各国对这类贷款的需求总量很大,因此将为银行开辟1个范围很大并且全新的效益增长点。对保险机构,由于推出住房反向抵押贷款的银行都会要求对房屋的毁损灭失等进行保险以免风险,因此也将意味着新的业务领域的出现。

  反向按揭适用也有边界,并不是所有人的所有房屋都合适反向按揭。以美国的反向按揭为例,在申请反向按揭前,最少应当斟酌到以下几个方面的因素:

  1、房屋地理位置
  由于放贷机构必须斟酌到抵押房屋的后续处置问题,所以房屋地理位置越是优越,反向按揭额度越高。比如,爱荷华州1套30万美元住房可以取得10万美元的信誉额度,而在纽约长岛郊区,则可获17 .8万美元的信誉额度。

  2、老人年龄
  年龄越大,得到的现金越多,由于贷款期限可能会短1些。比如在克里夫兰,如果1名75岁的老人具有1套价值25万美元的住房(假定房款已全部付清),他/她每个月可以取得917美元,或是14万美元的信誉额度;70岁的人每个月只能取得791元,信誉额度为13万美元;而80岁的人则每个月可获1099美元,信誉额度为15.2万美元。

  3、不清楚自己能住多长时间的老年人不合适采取反向按揭。
  1般来讲,反向按揭有较高的手续费,所以其实不合适短时间贷款。比如1笔20万美元的贷款,手续费可能高达1万美元。高额手续费和可能调高的利率,都会增加这类贷款的本钱。

  4、刚退休不合适采取
  对年轻的退休人员来讲(刚刚60多岁),反向按揭其实不是最好的选择。由于越年轻,可以申请到的贷款金额越少。如果刚刚退休就申请反向按揭贷款,等到7810岁时,这笔钱可能不足以支付各种费用。

  “反向按揭”不同模式

  美国模式
  美国住房反向抵押贷款产品主要有3种:联邦住房管理局的“房产转换抵押贷款”,联邦国民抵押贷款协会提供的“住房保存项目”和财务自由高级基金公司提供的“财务独立计划”,这3种产品几近占据了现今美国住房反向抵押贷款市场的所有份额。

  1、房产转换抵押贷款。房产转换抵押贷款由美国住房和社区发展委员会的下属机构美国联邦住房管理局开发,于1989年进入市场。房产转换抵押贷款有毕生年金支付、固定期限年金支付、信誉额度、毕生年金支付和信誉额度组合、固定期限年金支付和信誉额度组合5种支付方式。在毕生年金或固定期限年金支付方式下,每个月年金支付额根据支付方式、借款人年龄、贷款利率和住房价值肯定。

  信誉额度是房产转换抵押贷款的1大特点,贷款额度可以随着时间增长,因此非常受借款人的欢迎。

  2、住房保存计划。住房保存计划于1995年由联邦国民抵押贷款协会推出。这类产品与房产转换抵押贷款非常类似,不同的地方是贷款的支付方式较少,借款人只能选择按月领取年金、1定限额内自由支取贷款额度或二者组合的支付方式。

  住房保存计划的贷款利率比房产转换抵押贷款高,但借款人常常可以取得更高的贷款最高额度,由于住房保存计划没有对贷款最高额度设有限制,这也是住房保存计划的特点之1。

  3、财务独立计划。财务独立计划由财务自由老年基金公司提供,没有政府担保。借款人可以获得的贷款最高额度和所需承当的贷款本钱都比房产转换抵押贷款和住房保存计划高很多。所以,通常是房产价值高,并希望获得较高贷款额度的借款人会来申请这1计划。

  财务独立计划的最大特点是贷款额和还款额为房产价值的同1比例。1999年财务自由计划划实现了证券化,由标准普尔对其资产组合进行评级。财务自由老年基金公司在2001年和2003年又分别设计了标准现金账户和零点现金账户两种住房反向抵押贷款产品,其中零点现金账户是第1个借款人无需支付贷款费用的住房反向抵押贷款产品。

  英国模式

  英国的养老金体系主要由3部份构成:1是按比例缴纳的国家基本养老金,所有人退休后所获养老金数额1致;2是雇主为雇员提供的职业养老金,这部份目前不属于强迫性缴纳;3是个人购买的养老储蓄或保险等,但英国35%的在职者没有建立私人养老金。这就意味着他们退休后依托国家养老金,而这部份钱在2010年是每人每周97.65英镑,只相当于以最低工资水平工作两天的收入,这对保持1个相对舒适的晚年生活明显不够。因此多数英国人通过以房养老的方式来解决这个问题。

  英国的住房反向抵押贷款项目被称为资产释放计划,产生于210世纪60年代中期。初期资产释放计划,借款人取得的是1些债券和股票。初期资产释放计划产品的设计原理,是用债券收益与资产释放计划产品利息之间的差额作为老年人的养老费用。但英国在上世纪80年代末期堕入了经济衰退,全球又遭受股灾,利率上升,股票债券价格普遍降落,初期的资产释放计划以失败告终。2001年4月,新的资产释放计划推出,老年房东可以把部份或全部住房价值转换成现金,并居住在抵押住房内直至生命终结。

  不同公司提供的资产释放计划贷款条件不同,对贷款人的年龄、住房类型、住房价值等规定也有所不同。

  英国的资产释放计划有两大品种,即生命周期贷款和转换计划。

  生命周期贷款建立在住房价值基础上,可以分为转动利息贷款、单纯利息贷款、住房收入计划和住房改进计划4种产品。

  住房转换计划则建立在出售的全部或部份住房价值基础上,老年人可以通过出售全部或部份自己的住房产权取得1次性总额支付或每个月年金。在这1计划下,借款人虽然已不完全具有住房产权,但却可以作为1个租房者通过免费或意味性地缴纳租金的方式继续住在住房中。借款人去世后,开办机构可具有抵押产权比例的住房处置权,同比例住房价值的增值收益也归开办机构所有。

  由于生命周期贷款比转换计划更容易操作,所以最近几年来发展迅猛,业务量已超过住房转换计划,占据资产释放计划的主导地位。在英国,金融服务管理局负责监管资产释放贷款,认证贷款机构和提供咨询。通常提供资产释放计划的机构都签订了安全许诺条款,认证的会员机构保证提供公平、安全和完全有保障的资产释放计划。

  日本模式

  日本从1981开始引进“以房养老”的概念,2002年正式设立这1制度,主要包括由各地方政府参与的直接融资方式和通过银行等金融机构参与的间接融资方式。目前,1些金融机构还将这类制度作为金融产品来推销,最近房地产公司也利用“倒按揭”的情势来推销商品房。

  日本“以房养老”制度主要针对1些退休后想继续住在自己的老房子里的低收入老人。他们可以用自己的住房作为抵押来预支贷款。不过,这项制度对申请人的条件要求比较刻薄。以东京为例,申请人的年龄必须在65岁以上,要居住在自己持有产权的住宅中,且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下,已申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。另外,申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑,集体住宅是不可以申请的。

  审核取得通过后,申请人每个月可以领到30万日元以下的生活费,但总额度不能超过抵押房屋土地价值的70%,借贷期限到贷款额度到达总额度上限为止。生活费每3个月发放1次,贷款的利率比较低,每一年3%左右。贷款的偿还期限是申请人去世后3个月内,由担保人负责1次性偿还。

贷款助手网提供的所有内容仅供学习、分享与交流,我们不保证内容的正确性。 通过使用本站内容随之而来的风险与本站无关。 当使用本站时,代表你已接受本站的免责声明和隐私原则等条款。
贷款助手网 » 国外“以房养老”是怎样运作的

提供最优质的资源集合

立即查看 了解详情
开通SVIP 享更多特权,建议使用 QQ 登录
喜欢我嘛?喜欢就按“ctrl+D”收藏我吧!♡