不简单 房产证抵押贷款常识

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不简单 房产证抵押贷款常识


作者:竹叶

  在个人贷款中,以房产抵押贷款最多见。不过很多人对甚么样的房产可以抵押和哪些房产证可以抵押其实不清楚。下面贷款助手教你仔细辨别。

  大产权房产证
  所谓大产权房,是指从开发商手中购买的已交纳土地出让金的房产,包括:商品房、公寓、2次交易并且已交纳土地出让金的已购公房和经济适用房。房产证即《房屋所有权证》,是购房者通过交易,获得房屋的合法所有权,可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处罚的权利的证件。房产证是房屋所有权证的简称,是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。依照我国现行的房屋所有权登记制度,房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法。典型的房产证和土地证以下图所示:


  小产权房产证
  所谓小产权房,是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真实的产权。这类房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。小产权房产证以下图所示:

  
  如何辨别大产权房和小产权房?
  从房产证的角度,只要有县(区)级房屋主管部门(通常是房管局或建委)下发的房产证就是大产权,有的地方是两证(房产证、土地证)合1的。事实上,辨别关键在于不是有几个证,而在于房产证是谁发的,如果是乡政府或村委会颁发,那就是小产权。典型的小产权房产除农民在自家土地即宅基地上建设的房屋,还有以下3类:

  第1类小产权房:占用集体用地或耕地背法建设,将农民集体用地使用权流转,用于商品住宅开发的背法建筑。

  第2类小产权房:在政府划拨或出让的土地上,不按计划功能开发或使用,并将限制销售的房屋直接在市场上销售,具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

  第3类小产权房:在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发,以后卖给军人之外的地方居民,俗称“军产房”。

  是不是可以抵押贷款?
  大产权房都是可以抵押贷款的,最高为房屋评估价格的7成。至于小产权房,在1般的商业银行都是没法抵押的。1些乡镇信誉社和小额贷款公司部份认可小产权房的抵押。小产权房没法取得商业银行抵押认可的最大问题在于,土地是属于集体所有的,不能上市交易,只能在村集体以内转让。

  未办理涂销抵押登记的房产证
  房产证上,“他项权利情况”1页,如果盖有1个蓝色长方形“房地产他项权利登记专用章”,就表明这是带抵押登记标志的房产证,房产的交易和再抵押都被限制。只有到房地产交易登记中心办理涂销抵押登记后,盖上红色椭圆形“房地产他项权利登记注销章”以后,业主才对房产具有了完全的所有权,才可以进行房产交易。以下图所示:

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