房地产专业知识大纲【苏州】

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第一部分:交易知识

一、 房屋权属

1.1 相关定义

1.1.1 住宅与非住宅的定义

? 定义:

【住宅】住宅是指专供居住的房屋。它包括别墅、宿舍,但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室,也不包括托儿

所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋;其土地使用年限:70 年;层高限制:住宅标准层高不应小于 2.7 米。

【非住宅】非住宅是指除了住宅以外的非居住用房。它包括办公用房、商办类用房、车库、厂房、仓库等;其土地使用年

限:40 年或 50 年。

? 界定:

界定住宅与非住宅的标准,以所核发的产权证为依据,“设计用途”一栏会记载“住宅”或者“非住宅”,新不动产权证

“用途”一栏会记载“住宅”或者“非住宅”(最早第一批《中华人民共和国房屋所有权证》设计一栏有时也会写公寓、车库等字样)。

? 注:公寓(看土地使用年限,从而判断性质是否为住宅:一般来讲使用年限是 70 年的属于住宅,使用年限是 40 年的

属于非住宅,即商办类用房)。

1.2 名词解释

1.2.1 什么是商品房?

【商品房】:商品房是指在市场经济条件下,通过出让方式取得土地使用权后,开发建设的以市场价出售的房屋,市场上所有允许上市交易的房屋类型,均统称为商品房,其中含新商品房及二手房、存量房。

1.2.2 什么是存量房?

【存量房】:指商品房在交易一次后或上市房改房在交易一次后,以及交易两次以上的产权房屋。存量房交易后仍然是存量

房。

1.2.3 什么是已购公房?

【已购公房】:指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房。职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房(又称房改房)。

1.2.4 什么是经济适用房?

【经济适用房】:是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅(又称保障性住房)。

1.2.5 什么是拆迁安置房?

【拆迁安置房】:拆迁安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。

二、基础备件

2.1 身份证明

2.1.1 身份证明包括哪些?

身份证、临时身份证、军官证(或士兵证、警官证等)、护照、有照片及钢印的户籍证明、港澳通行证/台湾居民来往大陆

通行证,在办理手续时,以上证件务必备齐一种。

注:在任何交易环节,都可以使用临时身份证,前提是必须是在证件有效期内。

2.1.2 对身份证明的要求有哪些?

①中国人必须提供身份证明,要求必须为第二代身份证且必须在有效期内,身份证丢失只能补办身份证或使用临时身份证,不能用其他身份证明或户籍证明等来代替。因户口注销而无身份证的,可以提供户口注销证明与其他身份证明文件;

②外籍人士需提供护照、护照翻译公证以及中文名声明公证;

③港澳台人士,需提供港澳居民来往内地通行证、台湾居民来往大陆通行证或台胞证。

2.2 户口证明文件

2.2.1 对户口证明文件的要求有哪些?

①相关部门针对中国人要求提供居民户口本,外籍人士中的日本人及中国台湾地区居民要求提供户籍证明;

②实际婚姻状况为离婚的,户口本上婚姻状况必须与实际婚姻状况一致;若不一致,需要变更一致后,方可办理相关手续,且户口本上婚姻状况与实际婚姻关系证明文件在逻辑上不得冲突;

③若无法提供居民户口本,可提供派出所开具的户籍证明;

④集体户口需提供集体户口本人页,本人页需加盖派出所户口专用章。

2.3 婚姻关系证明

2.3.1 不同的婚姻状况,需要提供什么证明?有哪些特殊要求?

【已婚】:提供结婚证;如结婚证丢失,必须补办结婚证,且必须体现原结婚证登记日期;

【未婚】:不需要提供单身证明,本人到场面签单身声明,本人无法到场的,提供单身声明公证;

【离婚】:离婚有两种方式,一种方式为在户口所在地的民政部门办理离婚,要求提供离婚证与离婚协议书。另一种方式为经法院判决或调解离婚,判决离婚的要求提供判决书及法律文书生效证明(经二审判决无需提供),调解离婚的提供调解书及生效证明(送达回执);

【丧偶】:提供原结婚证(如结婚证丢失,提供婚姻登记记录或户籍底册)、配偶的死亡证明、户籍注销证明。

注:购房时婚姻状况、出售时婚姻状况以及期间发生婚姻状况改变的,均要提供相应的婚姻关系证明材料。

2.4 权属证明

2.4.1 有效的权属证明,包括哪些?

房屋所有权证、国有土地使用权证或不动产权证。

2.5 亲属关系证明

2.5.1 有效的亲属关系证明,包括哪些?

①亲属间,关系人户口在一个户口本上的,可持户口本作为亲属关系证明或户口本上有迁出迁入记录的,视为有效证明;

②夫妻间,结婚证即可证明二人的关系,无需额外提供亲属关系证明;

③未成年人,未成年人户口未和父母在一个户口本上,可持独生子女证或出生证明,作为和父母的亲属关系证明。

除以上情况外,关系人均需携带本人身份证明、户口本,至原户籍所在地派出所开具亲属关系证明。

2.6 备件注意事项

2.6.1 军人在办理买卖交易时,对其提供的备件有什么要求?

? 在办理交易手续的任何环节需要提供身份证明时,军人需要提供以下备件作为身份证明:

①身份证;②军官证(或士兵证、警官证等);③身份证与军官证为同一人的证明。

? 身份证和军官证只需提供其中一种;

? 军人的婚姻关系证明与 2.3 对婚姻关系证明的要求相同;

? 军人无户口本,需要团级以上部门开具家庭成员信息证明。

2.6.2 对于所有备件上的信息,有什么要求?

所有备件、证件、证明上的姓名、证件号码、出生日期要相符,如有不符需更改为一致(身份证号码由 15 位正常升位为18 位的不需要更正)。

三、购房资质

3.1 购房人资质审核

3.1.1 购房人资质审核中,什么是以家庭为单位?

父母及未成年子女计算为家庭成员,成年子女不算在内。

注:若家庭成员中至少有一人为苏州大市(四市六区:昆山市、太仓市、常熟市、张家港市、姑苏区、园区、高新区、相城区、吴中区、吴江区)范围内户籍的,则该家庭认定为苏州户籍,但购房时有苏州户籍的家庭成员必须登记在不动产权证上。

3.1.2 购房人资质审核中,如何确定该客户名下有房?如果客户在外地名下有房,是否会受到苏州限购政策的影响?

1)确定客户名下有房的标准

? 房屋状态分为三种:网签、登记和注销,已提交网签备案但不动产权证尚未登记完毕的新建住房和登记在其名下的其

他住房,均算作其名下的房产,以家庭为单位计算房产套数;

? 非住宅类房产不计入房产套数;

? 通过司法裁定、继承或赠与(直系亲属间)方式获得的房屋无需打印网签,且均不受限购政策影响,但计入拥有住房套数考量;非直系亲属间的赠与需要受赠人拥有购房资质。

2)客户在苏州大市范围以外有住宅不影响其在苏州的购房资质。

3.1.3 客户购房时是男女朋友关系,客户资质审核时应按几个家庭审核?=2 个。

3.1.4 客户资质审核时已婚,资质审核通过后,在过户前若出现离婚情况,需重新进行购房资质审核吗?

? 吴中区、高新区、姑苏区、园区需要重新打印网签并审核购房资质;

? 相城区不需要,但有一种情况除外:客户离婚的,若离婚协议或法院判决书中对未成年子女归属做出约定,如果未成年子女归客户家庭,那么资质审核时需要将未成年子女纳入购房家庭中进行审核;

? 吴江区若办理离婚登记时未打印网签,则需要重新送审;若办理离婚登记时已打印网签则不需重新送审,但办理资金监管手续和过户手续时应由离婚双方办理面签手续。

3.1.5 客户购房资质审核时长和资质审核有效期是?

1)客户购房资质审核时长

区域 本市户籍审核时长 非本市户籍审核时长

姑苏区 网签提交后 3-5 个工作日内审核通过 网签提交后 3-5 个工作日内审核通过

园区 网签提交后 3-5 个工作日内审核通过 网签提交后 3-5 个工作日内提示送审,送审后 1 个工作日内审核通过,个税送审后 3 个工作日内审核通过

高新区 网签提交后 5 个工作日内审核通过 网签提交后 5 个工作日内提示送审,送审后 1-3 个工作日内审核通过

相城区 网签提交后送审,5 个工作日内审核通过 网签提交后送审,5 个工作日内审核通过

吴中区 网签提交后送审,5 个工作日内审核通过 网签提交后送审,5 个工作日内审核通过

吴江区 网签提交后 5 个工作日内提示送审,送审后 1 个工作日内审核通过

网签提交后 6 个工作日内提示送审,送审后 1 个工作日内审核通过

2)有效期:客户购房资质审核信息通过后 30 个自然日。

3.2 限购政策

3.2.1 苏州家庭购房的限购政策

3.2.1.1 苏州现行的限购限贷政策针对哪些区域?

针对区域是苏州市区(姑苏区、园区、高新区、相城区、吴中区、吴江区),以及四市中的昆山市和太仓市。

3.2.1.2 苏州户籍家庭包括哪几类情况?

? 家庭成员中至少有一人具有苏州大市范围内户籍的,即视为苏州户籍家庭;

? 外来引进人才(需要区、市两级的人社部门和组织部门提供相应的证明材料);

? 驻苏州部队现役军人和现役武警家庭、本市户籍到外地去服役的军人可作为本市户籍人员购房;

? 家庭成员拥有苏州集体户口(包括单位集体户口、人力资源管理中心集体户口、挂靠派出所集体户口)也视为苏州户

籍家庭;

? 非本市户籍人口因就学迁入学校集体户口的在校大中专学生,也可作为本市户籍人员购房。

3.2.1.3 非本市户籍家庭和本市户籍家庭在苏州购房的限购政策是什么?

非本市户籍以家庭为单位购买苏州市区及昆山市、太仓市首套住房须提供自购房之日起前两年内在苏州大市范围内累计纳满 1 年及以上社会保险(城镇社会保险)缴纳证明或个人所得税缴纳证明。

? 暂停向已拥有 1 套及以上的非本市户籍家庭出售新建住房和二手住房;

? 暂停向已拥有 3 套及以上住房的本市户籍家庭出售新建住房和二手住房;

? 如果家庭名下有拆迁安置房(拆迁安置房为原同一住房拆迁分配且属于同一行政区域的视为 1 套),可以再购买 2 套商品房,如果家庭名下有拆迁安置房且有 2 套商品房的,则该家庭限购;

? 非住宅类房产不受限购政策影响;

? 司法拍卖的房产是不受限购政策限制;其他拍卖形式都受限购政策影响;

? 购买超过限购政策规定住房的,房产交易中心不予办理产权登记手续;

? 客户在苏州名下的房产是指其已经取得房屋产权证或网签合同已经备案的房产;

注:房屋产权证是房屋所有权证、国有土地使用权证或不动产权证的概称,自 2016 年 1 月 1 日起办理的房屋产权转移登记均发放不动产权证。

3.2.1.4 外籍人士/港澳台地区居民在苏州购房的限购政策是什么?

外籍人士/港澳台地区居民限购政策等同于非本市户籍,即购买首套住房需提供自购房之日起前两年内在苏州大市范围内累计缴纳满 1 年及以上社会保险(城镇社会保险)缴纳证明或个人所得税缴纳证

明;暂停向已拥有 1 套及以上住房的人员出售新建住房和二手住房。

3.2.1.5 以公司名义在苏州购房是否限购?

不限购。

四、房源

4.1 如何判断房屋产权性质?

按照房屋产权证登记用途分类

房屋所有权证/国有土地使用权证登记用途 不动产权证登记用途 房屋类型

非居住/批发零售用地 非居住/批发零售用地 商铺

非居住/商务金融用地 商服用地/非居住 40 年产权公寓

成套住宅/住宅用地 城镇住宅用地/公寓 70 年产权公寓

成套住宅/住宅用地 城镇住宅用地/成套住宅 别墅

成套住宅/住宅用地 城镇住宅用地/成套住宅 拆迁安置房

成套住宅/住宅用地 城镇住宅用地/成套住宅 普通商品房2)按照房屋取得方式分类,可以将房屋分为买受所得房产、赠与所得房产、继承所得房产、拆迁安置所得房产、司法拍卖所得房产及生效法律文书所得房产。

4.2 哪些房产可以直接上市交易?

已经取得房屋产权证的商品房、拆迁安置房、购房合同满五年的经济适用房等,可以直接上市交易。

4.3 哪些属于特殊性质房产?

拆迁安置所得房产、继承所得房产、赠与所得房产、司法拍卖所得房产、生效法律文书所得房产、保障性住房。

4.4 特殊性质房产的上市交易手续

4.4.1 拆迁安置房首次上市交易过户手续需要哪些特殊材料?

1)姑苏区拆迁安置房不需要其他额外特殊程序,同商品房一样正常交易过户;

2)园区拆迁安置房需要拆迁丈量表及拆迁补偿协议(可至房屋所属的拆迁办调取);

3)相城区拆迁安置房需要业主补齐维修基金(补缴地点:相城区区政府 6 号楼物业管理科);

4)吴中区拆迁安置房不需要其他额外特殊程序,同商品房一样正常交易过户;

5)高新区拆迁安置房上市交易需要申请上市审批表并要求产权人须另有住房,且人均 30m2 及以上并补齐维修基金,申请的拆迁安置房才能交易;

注:高新区拆迁安置房上市交易申请审批表办理流程

? 业主向房屋所属镇(街道)提出申请;产权人携带本人身份证件、国有土地使用权证、另有住房证明至房屋所属镇(街道)提出申请;

? 镇(街道)拆迁办审核;

? 镇政府(街道)党政办审定批准。

4.4.2 继承所得房产如何交易过户?

继承所得房产需要由具有法定继承权或通过遗嘱取得继承权的继承人先行办理继承公证,然后至房产交易中心将房产换证

登记到继承人名下,办理出新不动产权证后方可交易过户。

4.4.3 赠与所得房产如何交易过户?

赠与所得房产由赠与人与受赠人至房产交易中心进行产权转移登记,换证登记到受赠人名下后同正常买卖取得房产的程序一样交易过户。

4.4.4 司法拍卖或生效法律文书所得房产如何交易过户?

需要根据生效法律文书及相应的法律文书生效证明至房产交易中心,换证登记到新的产权人名下后方可正常交易过户。

4.4.5 保障性住房交易过户的条件及材料

1)购买保障性住房满五年后,该房产可上市交易;

注:购买保障性住房满五年的起始时间以签订正式购房合同的时间为准。

2)所需材料:原购房合同、购房发票、契税发票、房屋产权证、原购买人身份证件及婚姻关系证明。

4.5 抵押登记

4.5.1 识别该房屋是否有抵押最权威的途径?到房产交易中心调取最新的房屋权属信息登记簿查询。

4.5.2 如果该房屋仍有贷款未还清,若要上市交易需要办理哪些手续?

姑苏区、园区、高新区可以在业主未注销抵押的情况下办理资金监管手续(客户涉及到公积金贷款的除外),其他区域均要求注销抵押后再办理资金监管手续。

4.5.3 房产在抵押状态下是否可以办理过户手续?

不可以。

4.5.4 房产在抵押状态下是否可以再次抵押?

可以。

4.5.5 房产在抵押状态下是否可以办理夫妻更名?

不可以(除银行出具同意变更函外,否则房产交易中心不予受理)。

4.6 注销他项权证

4.6.1 银行他项权证的注销

? 姑苏区注销他项权证需要经办人到场提供经办人的身份证件原件及复印件、不动产抵押申请书(盖银行公章)、不动产

抵押权注销申请书(盖银行公章)、不动产登记委托书(盖银行公章和法人代表章)、银行营业执照副本复印件(盖银行公章),工作日当日注销完成;

? 园区注销他项权证需要经办人到场提供经办人的身份证件原件及复印件、他项权证原件、贷款结清证明原件(盖银行合同章或者公章)、不动产抵押权注销申请书(盖银行公章)、不动产登记委托书(盖银行公章),如果是房屋产权证上盖有

设立抵押权的章还需携带房屋产权证并盖注销抵押的公章,工作日当日注销完成;

? 高新区注销他项权证需要业主本人提供身份证件原件及复印件、房屋产权证原件、他项权证原件、贷款结清证明原件、不动产抵押权注销申请书(盖银行公章)、不动产登记委托书以及不动产登记申请书(4 类抵押),如果有委托还需提供公证委托书原件,工作日当日注销完成;

? 相城区注销他项权证需要经办人到场提供经办人的身份证件原件及复印件、他项权证原件、不动产抵押申请书(盖银行公章)、不动产抵押权注销申请书(盖银行公章)、不动产登记委托书(盖银行公章和法人代表章)、银行营业执照副本复印件(盖银行公章),银行法定代表人身份证复印件盖公章、工作日当日注销完成;

? 吴中区注销他项权证需要业主本人提供身份证件原件及复印件、户籍证明原件及复印件、房屋产权证原件、他项权证原件、贷款结清证明原件、不动产抵押权注销申请书(盖银行公章)、不动产登记委托书以及不动产登记申请书(4 类抵押),如果有委托还需提供公证委托书原件,工作日当日注销完成;

? 吴江区注销他项权证需要业主本人提供身份证件原件及复印件、房屋产权证原件、他项权证原件、不动产抵押权注销申请书(盖银行公章)、不动产登记委托书以及不动产登记申请书。

注:①经办人指业主本人或委托代理人;②业主出售的房屋无抵押指的是无任何形式的抵押或有抵押已经结清并且已将他项权证注销。

4.6.2 个人借贷的他项权证的注销

所需材料:需要业主本人提供身份证件原件及复印件、房屋产权证原件、他项权证原件、抵押权人身份证件原件及复印件、不动产抵押权注销申请书。

注销时间:姑苏区、园区、高新区、相城区、吴中区均为工作日当日注销完成,吴江区为第二个工作日注销完成。

4.6.3 办理解除抵押需要哪方到场?

? 权利人为金融机构——金融机构授权的代理人办理解押手续;

权利人为个人——抵押人、抵押权人共同到场办理解押手续

五、资金监管

5.1 房产交易中心资金监管对监管银行的要求以及对客户、业主办理资金监管银行卡的要求

1)各区房产交易中心对监管银行的要求:

? 姑苏区资金监管银行:中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、交通银行、江苏银行(保障性住房)、邮政储蓄银行;

? 园区资金监管银行:中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、交通银行、招商银行、平安银行、邮政储蓄银行;

? 高新区资金监管银行:中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、交通银行、光大银行、江苏银行、中信银行、邮政储蓄银行;

? 相城区资金监管银行:中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、交通银行、浦发银行、邮政储蓄银行;

? 吴中区资金监管银行:中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、交通银行、光大银行、邮政储蓄银行;

? 吴江区资金监管银行:中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、交通银行、光大银行、浦发银行、农商银行、邮政储蓄银行;

注:

①客户、业主必须在同一银行办理资金监管银行卡;

②吴江区要求贷款银行和资金监管银行一致。

2)房产交易中心对客户、业主办理资金监管银行卡的要求:各个区所有资金监管银行卡都必须要求是Ⅰ类账户(俗称 A卡)。

注:已经开立Ⅰ类户的用户如果再新开户,只能开立Ⅱ类户或Ⅲ类户。这三类账户中,通俗来说,Ⅰ类户可以办理银行所有业务,使用范围和金额不受限制,安全性要求高,适合大额交易;新添的Ⅱ、Ⅲ类账户,其中Ⅱ类户可办理日常消费、购物和缴费;而Ⅲ类户主要用于金额较小、频次较高的交易。

5.2 房产交易中心资金监管对监管金额的要求

以网签价格为基础,全额监管(直系亲属、在苏州以外注册的企业可以申请不监管)。

5.3 房产交易中心资金监管对账户填写的要求

1)账户信息必须如实填写;

2)需要核实买卖双方的证件号码及类型,必须和账户开户时使用的证件一致。

5.4 房产交易中心资金监管对资金划转的时间及金额的要求

1)监管时间:房产交易中心内部驻场银行工作日 9:00~11:30,13:00~16:30,周末及节假日不上班;房产交易中心外部的银行按照各银行正常工作时间上下班;

2)监管金额:夫妻双方一方资金监管银行卡卡内余额不足时,夫妻另一方可以用同一银行的其他卡补足,仅适用于高新区一次性付款的客户。

5.5 房产交易中心资金监管对资金监管后的要求

1)资金监管协议生成后,买卖双方预留的账户信息不能再进行任何更改;

2)如果发现预留的账户信息有错误或预留的账户信息要更改,则须撤销资金监管,重新办理资金监管手续。

5.6 如何解冻正在被资金监管的房款?

交易中止并解除资金监管,签署撤销资金监管的表格,监管的金额立即解冻,客户可以立即领取监管的房款。

5.7 房产交易中心资金监管时,资金监管信息录入常见问题及应对

5.7.1 外籍客户/业主资金监管账户开户名的标准是?

外籍客户/业主在银行开通资金监管账户时(开户名是英文的),必须留有开卡回执单,开户名以开卡回执单上的开户名为

准;资金监管信息录入的开户名必须与银行录入的开户名一致:包括大小写和中间的空格必须一样,否则无法生成资金监管协议。

5.7.2 做资金监管时,是否可以使用其他人的银行卡作为资金监管卡?

可以,但必须提供公证委托书,并且公证委托书中必须载明“与客户签订或注销该房屋的《存量房交易资金监管协议》及根据《存量房交易资金监管协议》办理监管资金申领手续,代为收取房款”的事项。

5.7.3 资金监管信息的一致性问题有哪些?

? 因资金监管的信息需要网签系统信息与银行预留信息对接,所以开户名、证件类型、证件号码两个系统信息必须一致,且证件类型必须与银行开卡时提供的证件类型保持一致;

? 符号如括号、字母等,也要与银行录入一致,如台胞证是带括号的,银行录全角,网签也要录全角;银行录入的如果是半角,网签也要录半角。

5.7.4 资金监管银行卡对地域的要求?

1)姑苏区房产交易中心:中国银行、农业银行、工商银行全国范围内,建设银行和江苏银行苏州大市范围内、其余银行苏州市区范围内;

2)园区房产交易中心:中国银行、农业银行、工商银行、建设银行全国范围内、其余银行苏州市区范围内;

3)高新区房产交易中心:工商银行、农业银行全国范围内,其余银行苏州大市范围内。

4)相城区房产交易中心:苏州市区范围内(吴江区除外);

5)吴中区房产交易中心:中国银行、农业银行、工商银行、建设银行全国范围内、苏州大市范围内;

6)吴江区房产交易中心:苏州市区范围内;

六、缴税

6.1 如何计算缴税基数?

《苏州市存量房买卖合同》价格(网签价)与税务部门内部指导价格取高值作为缴税基数(计税价)。

6.2 个人购买商品房(住宅)如何计算税费?

税种 计算方式

契税

首套购房

90m2(含)以下 计税价*1%

90m2 以上 计税价*1.5%

二套购房

90m2(含)以下 计税价*1%

90m2 以上 计税价*2%

三套及以上 计税价*3%

增值税及附加

不满两年

增值税:计税价*5%

增值税附加:增值税*12%(房屋所在地在县城及建制镇为增值税的 10%)满两年 免征

个人所得税

满五年唯一 免征

不满五年或非家庭唯一

住宅

计算方法一:计税价*1%

计算方法二:差额*20%

(差额=计税价-原购入价-上手契税-维修基金-增值税附加-上手银行贷款利息)

注:二种方式任选其一

注:工本费:80 元一本,每加一本不动产权证则增加费用 10 元;他项权证:80 元一本。

6.3 如何界定交易房屋的年限?

【商品房】、【经济适用房】:均以契税发票填发日期或产权证登记日期(遵循孰先原则),至本次交易申报纳税日期;

【已购公房】:房屋产权证填发日期、原始购房合同签署日期、第一笔购房款的银钱收据日期,三者孰先原则,收据的章和购

房合同的章要一致收据才有效(只要一个日期满五年即可);

【日期追溯】可以追溯原产权证登记日期的情况包括:

①自然人姓名变更;②企业名称变更;③非企业单位名称变更;④房屋地址变更;⑤夫妻更名;⑥继承变更;

⑦直系亲属赠与;(范围:父母、子女、祖/外祖父母、孙/外孙子女、兄弟姐妹);⑧遗失补办、破损补办产权证。

6.4 如何界定业主唯一住房及客户首套?

1)业主唯一住房:“家庭唯一生活用房”,指业主以家庭为单位(包括配偶、未成年子女)在江苏省范围内仅拥有一套住

房;

2)界定客户首套住房:“首套”指客户以家庭为单位(包括配偶、未成年人子女)在苏州大市范围内购买的第一套住房。

6.5 其他性质房产的缴税

6.5.1 个人产权商业用房税费的种类及计算方式

1)种类:税费的适用税率不受转让年限限制,税费有:增值税及附加、契税、个人所得税、印花税、土地增值税。

2)计算方式

? 增值税:(计税价-原购入价)*5%;

? 增值税附加(城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加):增值税*12%;

? 土地增值税:{计税价-原购入价*(1+N*5%)-上手契税-此次增值税附加-此次业主印花税}*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数;{N(年)=购房发票时间或缴税时间-原销售不动产发票取得时间,不满 1 年超过 6 个月算一年,但总的取得时间不满一年不得加计扣除};扣除项目金额=原购入价*(1+N*5%)+上手契税+此次增值税附加+此次业主印花税。

增值率 适用税率 速算扣除数

≤50% 30% 0

>50%且≤100% 40% 5%

>100%且≤200% 50% 15%

>200% 60% 35%

注:增值率:{计税价-原购入价*(1+N*5%)-上手契税-此次增值税附加-此次业主的印花税}/{原购入价*(1+N*5%)+上手契税+此次增值税附加+此次业主的印花税}*100%。

? 印花税:计税价*0.1%(买卖双方各 0.05%,合计 0.1%);

? 个人所得税:(计税价-原购入价-上手契税-此次增值税附加-此次业主的印花税-土地增值税)*20%;

? 契税:计税价*3%。

6.5.2 公司产权税费的种类及计算方式

1)种类:增值税及附加、契税、企业所得税、印花税、土地增值税、房产税。

2)计算方式

? 增值税:(计税价-原购入价)*5%;

? 增值税附加(城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加):增值税*12%;

? 契税:根据客户的情况及房屋类型来确定:若客户为自然人且房屋为商品房(住宅),则以商品房的契税计算方法为

准;若客户为公司或房屋为商业用房,则计算方式为:计税价*3%;

? 企业所得税:江苏省范围内正常纳税企业,以及省外企业能提供《外出经营活动税收管理证明》的,按规定回企业所

在地缴纳企业所得税。江苏省范围内非正常纳税企业,以及省外企业不能提供《外出经营活动税收管理证明》的,计算方式为:计税价*2.5%;

? 印花税:计税价*0.1%(买卖双方各 0.05%,合计 0.1%);

? 土地增值税:同个人产权商业用房的计税方式;

? 房产税:原购入价*70%*1.2%(每年)。

6.5.3 赠与房产产生哪些费用?

? 公证费(赠与不强制要求办理公证):以赠与房产价值为依据,分段适用不同比例(赠与房产价值 20 万元及以下的部

分适用 1%,20 万元~50 万元(含)的部分适用 0.7%,50 万元~500 万元(含)的部分适用 0.5%,500 万元~1000 万元(含)的部分适用 0.3%,超过 1000 万元的部分适用 0.1%);

? 税费:直系亲属间(不包含直系姻亲)赠与仅征收契税(赠与房产份额的评估价*3%)和印花税(赠与房产份额的评估价*0.1%);非直系亲属间赠与视同买卖;工本费:80 元一本

6.5.4 继承房产产生哪些费用?

? 公证费:与赠与房产一致;

? 税费:区分法定继承与遗嘱继承:法定继承免征税;非法定继承人根据遗嘱继承的,需缴纳契税、个税、增值税及附加;

? 契税:继承房产份额的评估价*3%;个税:(评估价-原购入价-合理税费)*20%*继承份额,合理税费包括但不限于上手契税、维修基金、此次的增值税附加、上手银行贷款利息、评估费等,具体以各区地税部门的计算为准;

? 增值税及附加:评估价*5.6%*继承份额;若继承房产满两年免征增值税及附加;工本费:80 元一本。

七、过户

7.1 过户时如果买卖双方均到场,需要提供的材料有哪些?

需要提供买卖双方身份证件原件及复印件、买卖双方婚姻关系证明原件及复印件、买卖双方户籍证明原件及复印件、《苏州市存量房买卖合同》(房屋权属机构留存联)、银行抵押材料(客户有贷款)、物业费发票或物业费结清证明(吴中区、高新区禁用)或无物业证明。

7.1.1 办理过户时需要业主携带的材料有哪些?

身份证件、婚姻关系证明、户籍证明、房屋产权证。

7.1.2 业主是未成年人,过户时需要提供哪些材料?应该有哪些人到场?

1)监护人身份证件、婚姻关系证明、户籍证明、监护关系证明、房屋产权证;

2)监护人到场。

7.1.3 业主是无民事行为能力人或限制民事行为能力人,过户时应该有哪些人到场?需要提供哪些材料?

1)由业主的利害关系人申请,依法提起诉讼,经法院裁定业主为无民事行为能力人或限制民事行为能力人的,则由法院指定监护人到场办理房屋买卖事宜;

2)提供业主的身份证件、婚姻关系证明、户籍证明、法院裁定书、法律文书生效证明、监护人的身份证件。

7.1.4 业主为公司,过户时需要提供哪些材料?

? 姑苏区、园区、高新区、吴中区:公司营业执照、公司在苏州开设的账户、公司委托书、委托代理人身份证件、法定代表人身份证件、公司公章;

? 相城区:公司营业执照、公司在苏州开设的账户、公司委托书、委托代理人身份证件、法定代表人身份证件、公司公章、法定代表人章;

? 吴江区:公司营业执照、公司委托书、法定代表人身份证件、股东会或董事会决议、公司章程、工商信息、公司公章、法定代表人章。

注:法定代表人身份证件可以复印件加盖公章,其他均为原件。

7.1.5 业主为外籍人士,过户时需要提供哪些材料?若业主无法到场,需要提供哪些材料?

1)护照、护照翻译公证、中文名声明公证、经使领馆认证的婚姻关系证明(若本人在国外,则在中国驻该国使领馆认证;若本人在中国,则在该国驻中国使领馆认证,如美国人在美国,则在中国驻美国使领馆认证;若美国人在中国,则在美国驻中国使领馆认证)。

2)若本人无法到场,需提供经使领馆认证的公证委托书,若公证委托书为外文的,还需提供外文文书翻译公证。

7.1.6 业主为港澳台人士,过户时需要提供哪些材料?若业主无法到场,需要提供哪些材料?

1)港澳居民需提供港澳居民来往内地通行证、经大陆司法部认可的律师认证的婚姻关系证明或单身声明书;台湾居民需提供台湾居民来往大陆通行证、经海基会和海协会认证的户籍藤本和单身声明书(若单身需提供)。

2)若本人无法到场的,需提供公证委托书。

7.1.7 业主为多人,过户时是否需要所有业主到场?若业主无法到场,需要提供哪些材料?

1)是,所有业主均需到场;

2)如果不到场需提供公证委托书。

7.1.8 办理过户时需要客户携带的材料有哪些?

身份证件、婚姻关系证明、户籍证明。

7.1.9 客户为未成年人,过户时需要提供哪些材料?哪些人应该到场?

1)法定监护人的身份证件、婚姻关系证明、户籍证明(需直接体现亲子关系,不能体现的需提供出生证明);

2)未成年子女可以不到场,法定监护人必须到场;若法定监护人无法到场,需提供法定监护人公证委托书。

7.1.10 客户为公司,过户时需要提供哪些材料?哪些人应该到场?

1)企业营业执照(现在是““三证合一”,“三证”指营业执照、组织机构代码证、税务登记证,现在统一成有统一社会信用代码的营业执照)、法定代表人身份证件、公司章程、公司董事会或股东会决议、公司股东会或董事会成员名单、公司银行开户许可证、公司出具的授权委托书、委托代理人的身份证件、公司公章;

2)公司委托代理人到场。

7.1.11 客户为外籍人士,过户时需要提供哪些材料?若客户不到场,需要提供哪些材料?

1)护照、护照翻译公证、中文名声明公证、经使领馆认证的婚姻关系证明(若本人在国外,则在中国驻该国使领馆认证;若本人在中国,则在该国驻中国使领馆认证,如美国人在美国,则在中国驻美国使领馆认证;若美国人在中国,则在美国驻中国使领馆认证);

2)本人不能到场的,需提供经使领馆认证的公证委托书,若公证委托书为外文的,还需提供外文文书翻译公证。

7.1.12 客户为港澳台人士,过户时需要提供哪些材料?若客户不到场,需要提供哪些材料?

1)港澳居民需提供港澳居民来往内地通行证、经大陆司法部认可的律师认证的婚姻关系证明或单身声明书;台湾居民需提供台湾居民来往大陆通行证、经海基会和海协会认证的户籍藤本和单身声明书(若单身需提供)。

2)本人无法到场的,需提供公证委托书。

7.1.13 客户为多人,过户时是否需要所有客户到场?若客户不到场,需提供哪些材料?

1)是,所有客户均要到场;

2)无法到场的需提供公证委托书。

7.1.14 客户是驻苏州部队现役军人或现役武警家庭,过户时需要提供哪些材料?

军(警)官证或身份证、婚姻关系证明(若有)、若结婚时提供的是军(警)官证,则另需提供团级及以上政治部开具的身份证与军(警)官证同属一人的证明。

7.2 办理过户时如果买卖双方有一方不能够到场,需要提供的材料

7.2.1 业主本人不能到场,可以委托给谁?需要提供哪些材料?

1)委托代理人:必须为业主本人的配偶或直系亲属(需提供亲属关系证明),代理人必须是完全民事行为能力人(不能是客户或客户近亲属);

2)材料:公证委托书、代理人身份证件、委托人身份证件、婚姻关系证明、户籍证明,若以上原件不能提供的,则需提供原件与复印件一致公证。

7.2.2 房产为业主婚前财产,过户时配偶是否需要到场?

配偶无需到场,若该房产满五年唯一,过户时需提供配偶身份证件原件。

7.2.3 客户本人不能到场,可以委托给谁?需要提供哪些材料?

1)委托代理人:完全民事行为能力人(不能是业主或业主近亲属);

2)材料:公证委托书、代理人身份证件、委托人身份证件、婚姻关系证明、户籍证明,若以上原件不能提供的,则需提供原件与复印件一致公证。

7.2.4 买卖双方若存在丧偶情况,需要提供哪些材料?

身份证件、婚姻关系证明、配偶死亡证明或户籍注销证明(体现姓名、身份证件号、户籍、死亡原因以及死亡日期),户籍证明婚姻状况一栏中已婚更改为丧偶。

7.3 过户之后,需多长时间办理好新的不动产权证?

各区域均为 5 个工作日内。

7.4 交易的房产在哪几种状态下无法办理过户手续?

查封、抵押、产权人去世未办理继承更名手续等。

7.5 房屋登记的行政地址与房屋产权证载明的地址不一致时,是否可以办理过户手续?

苏州各区域均可办理,但须满足以下条件:

? 姑苏区:需至房屋所在地派出所开具同属于一个物业地址的证明,资金监管之前配图,配图时需提供房产交易中心开具的变更新物业地址的文书,并需客户、业主签字确认;

? 园区:需至房屋所在地派出所开具同属于一个物业地址的证明。

? 高新区:需至房屋所在地派出所开具同属于一个物业地址的证明,然后持该证明去房产交易中心换证;

? 相城区:需至房屋所在地派出所开具同属于一个物业地址的证明;

? 吴中区:需至房屋所在地派出所开具同属于一个物业地址的证明;

? 吴江区:需至房屋所在地派出所开具同属于一个物业地址的证明。

7.6 父母将名下的房产赠与给子女,是否需要做亲属关系公证?

不需要提供亲属关系公证。

? 若父母和子女在一个户口本上,能够直接体现出父子(女)或母子(女)关系的,办理房产赠与手续时直接提供户口本;

? 若父母和子女户口本不在一起的,办理房产赠与手续时需要提供亲属关系证明(去派出所调取户籍底册)。

7.7 房屋交付与领证领款先后问题需要注意哪些事项?

1)领证领款前交房,交房时提供物业交割书;

2)领证领款后交房,需要客户、业主填写先行领证领款声明书。

八、公证

8.1 二手房交易常用公证类型及收费

8.1.1 公证委托

本人不能到场办理买卖房屋事宜,需要本人亲自至公证处办理委托他人出售或购买房屋过程中一切事宜的公证委托,苏州

公证处办理公证委托 200 元/份,副本 20 元/份;中新公证处 200 元/份,副本 20 元/份;苏城公证处 200 元/份,副本 20元/份;吴中公证处 200 元/份,副本 20 元/份;吴江公证处办理资金监管手续之前去办理公证委托,每份(包含副本)价格为合同成交价的 1‰,在办理资金监管手续之后价格为 200 元/份,副本 20 元/份。

8.1.2 护照翻译公证

外籍人士在苏州办理房产交易,需做护照翻译公证,费用是 80 元/份,副本 20 元/份。

8.1.3 外文文书翻译公证

外籍人士在苏州办理房产交易,在国外做的公证,若是外文,需做翻译公证,费用是 180 元/份,副本 20 元/份。

8.1.4 中文名声明公证

外籍人士在苏州办理房产交易,需做中文名声明公证,费用是 200 元/份,副本 20 元/份。

8.1.5 证件原件与复印件一致公证

证件原件与复印件一致公证,费用是 80 元/份,副本 20 元/份。

8.1.6 监护人声明公证

未成年人出售房屋,法定监护人需做监护人声明公证,费用是 270 元/份,副本 20 元/份。

8.2 业主委托注意事项

8.2.1 业主委托对象

委托对象必须是直系亲属、配偶、亲兄弟姐妹,并且需要证明相关关系,如户口本在一起的可以提供户口本,或提供派出所出具的关系证明,户籍后期迁出的可以提供从户籍所在地派出所调出的户表。

8.2.2 业主做公证委托可以用代理人的银行卡作为资金监管银行卡吗?

不可以,只能用业主本人的银行卡,除非夫妻间委托且受托人也是产权人。

8.2.3 苏州的公证处可以做什么情况的业主公证委托?

不动产所在地为苏州、业主户籍为苏州户籍、业主在苏州居住证满一年以上,前述三种情况符合其中一种即可在苏州当地的公证处办理公证委托。

8.2.4 中国大陆人士在国外的如何做委托公证?

需本人至所在国家的中国驻该国领事馆办理。

8.3 各种公证备件

8.3.1 委托公证需要提供以下证件

1)已婚

? 若是业主委托,需提供夫妻双方的身份证件、户籍证明、婚姻关系证明、房屋产权证、当天调取的房屋权属信息登记簿、原购房合同、委托代理人的身份证件复印件、委托人与委托代理人关系证明、收款银行卡原件;

? 若是客户委托,需提供夫妻双方的身份证件、户籍证明、婚姻关系证明、委托代理人的身份证件以及所购房产的房屋产权证复印件。

2)未婚

? 若是业主委托,需提供身份证件、户籍证明、婚姻关系证明、房屋产权证、当天调取的房屋权属信息登记簿、原购房合同、委托代理人的身份证件复印件、委托人与委托代理人关系证明、收款银行卡原件;

? 若是客户委托,需提供身份证件、户籍证明、婚姻关系证明、委托代理人的身份证件以及购买房屋的房屋产权证复印件。

注:业主办理公证委托,委托人与委托代理人须为直系亲属或配偶并须提供关系证明,委托事项不包括委托还款,代为收取房款事项。

8.3.2 护照翻译公证

提供护照原件(若已更换新护照,需提供旧护照,中文名声明公证中体现新旧护照)、临时居住证明或就业证(均须体现中文名与外文名)。

8.3.3 外文文书翻译公证

提供所需公证的文本原件。

8.3.4 中文名声明公证

提供护照原件、临时居住证明或就业证(均须体现中文名与外文名)。

8.3.5 原件与复印件一致公证

提供所需公证的文本原件。

8.3.6 监护人声明公证

未成年人出售房屋时办理监护人声明公证,需要提供法定监护人的身份证件、婚姻关系证明(协议离婚的提供离婚证以及

离婚协议书、调解离婚的提供民事调解书、判决离婚的提供法院判决书以及法院出具的法律文书生效证明)、户籍证明、未成年人的出生证明、房屋产权证、房屋权属信息登记簿、体现房屋来源的材料(如原购房合同或拆迁丈量表等)、法定监护人持有其他住房的产权证明。

8.4 台湾人士户籍藤本认证

8.4.1 台湾户籍藤本经过哪些机构认证?

户籍藤本需经过台湾当地法院、台湾“海基会”(全称:海峡交流基金会)及大陆“海协会”(全称:海峡两岸关系协会)

认证。

8.4.2 台湾户籍藤本认证需要注意哪些事项?

1)户籍藤本使用区域注明为江苏省使用;

2)户籍藤本中不得出现“本认证文件限持往中华民国国境之外使用”、“中华民国国籍”等字样,否则予以退件;

3)户籍藤本中需要体现当前的婚姻关系。

8.4.3 台湾户籍藤本认证经过哪些流程?

1)当事人带好本人身份证件、印章至户籍所在地的户政事务所申请户籍藤本正本(即未经认证的),可当场办理完结,只收取工本费约人民币 3 元,户籍藤本必须体现本人及配偶的姓名、婚姻状况登记及变更时间及未成年子女情况,建议做 5本以上;

2)至户籍所在地所属地方法院的民间公证处公证户籍藤本正本,可当场办理完结,户籍滕本正本其中 3 本会给予法院,2本会给予当事人;

3)地方法院会将户籍藤本正本送至台湾海基会后转大陆海协会,时间约 20-30 自然日。

8.4.4 台湾户籍藤本认证如何查询是否已经由南京海协会认证?

依户籍藤本正本中法院文件号查询文件是否到达,查询电话:025-83591016(江苏省司法厅)。

8.4.5 台湾户籍藤本认证取件需提供哪些材料?

台湾客户本人持台胞证原件及复印件、留存的户籍滕本正本;若委托大陆人领取需提供户籍滕本正本、台胞证复印件、大陆人身份证件原件及复印件。

注:

? 取件地址:南京市汉中门大街 145 号(江苏省政务服务中心)江苏省公证协会涉台公证书副本核对办公室;

? 费用仅收现金,根据认证事项不同一般为 200-800 元不等。

九 房屋继承

9.1 房屋继承的方式有哪些?

遗赠扶养协议、遗嘱继承、法定继承、遗赠继承。

9.2 房屋继承的流程如何办理?办理所需时长是?

1)办理流程:先至被继承房产所在地的公证处办理继承公证,再去税务部门申报纳税(若非法定继承),最后至房产交易中心办理房屋产权转移登记手续;

2)时长:姑苏区、相城区、园区、吴中区、吴江区、高新区不强制要求做继承公证,若不办理继承公证,各区办理新不动

产权证需要的时间很长,一般为 8 个月~2 年;若办理继承公证,姑苏区、相城、园区、吴中区、高新区房产交易中心需 5个工作日出新不动产权证;吴江区房产交易中心需 3 个工作日出新不动产权证。

9.3 办理继承公证应该提供哪些材料?

1)继承人的身份证件;

2)被继承人和已死亡的继承人的死亡证明或户籍注销证明(死亡证明应由县级以上医院或被继承人生前户籍所在地的派出

所出具);

3)被继承人遗留的财产凭证,如房屋产权证(另须提供权属登记簿和房屋查档证明)、银行存款凭证、股权证明、股票清

单、机动车登记证书、保险合同及理赔证明等;

4)所有继承人与被继承人之间的关系证明;

5)继承人自愿放弃继承的,应由本人亲自去公证处作放弃继承声明,若不能亲自到场须提交所在地公证处办理放弃继承权声明书公证;

6)被继承人生前立有遗嘱或遗赠扶养协议的,应向公证处提供;

7)其他有关材料,如户籍底册、遗嘱见证人的证明材料、遗产清单等。

十、风险防范

10.1 如何防范经纪人操作的风险?

①经纪人应准确把握并如实告知交易的情况或信息,包括人、房、政策等;

②经纪人要认真填写完整的合同、变更协议等交易文件,不应该出现重大遗漏,例:首付款金额、重要的时间点不写等;

③经纪人学会保留证据,例:在钱款交付出去的时候,一定要请对方签收;如果觉得交易有异常,应保留文字证据;对于

自己经手的交易文件一定要保留完好等等;发出重要的函件一定要保留好回执;

④经纪人应按照公司的要求从事居间行为,只有居间服务的行为没有瑕疵,才可能在发生争议时为买卖双方解决问题提供

明确的依据,并维护各自的合法权益;

⑤经纪人要严格执行公司要求“严禁提前交接”,为规避风险应严格控制过户之前交接房款或房屋,过户后现金购买出证

前或贷款购买放款前,均属提前交接,应当与买卖双方讲明风险,并签署对应的变更协议。

10.2 如何识别产权人?

作为不动产的房屋,其权利的设立、变更、转让和消灭,都必须依法登记才能发生法律效力;所以除法律另有规定外(如婚姻法中关于夫妻财产的规定、生效法律文书及产生继承的事实),不动产登记簿上所记载的人就是房屋的产权人。

10.3 合同签约主体及委托代理人

10.3.1 合同签约资格如何确定?

合同双方当事人都应是完全民事行为能力人,购房的客户需要同时满足苏州市实行的购房贷款(若贷款)政策。

注:根据民法通则规定:18 周岁以上的公民是成年人,具有完全民事行为能力,可以独立进行民事活动,是完全民事行为

能力人;16 周岁以上不满 18 周岁的公民,以自己的劳动收入为主要生活来源的,视为完全民事行为能力人。

10.3.2 买方权利人变更时应当注意什么?

买方变更,必须征得原买方的同意。在原买方未认可时,业主与新买方履行合同,属于“一房两卖”会造成业主违约的后果。因此需就买方变更事项签署《合同变更协议》,并由原买方与新买方共同签字认可。

10.3.3 委托代理人的代理权限如何确定?

必须要求委托代理人提供公证委托书或委托人本人签字的授权委托书;未取得代理权或代理权已被撤销的委托代理人以委托人名义所签署的合同,委托人不予追认的,视为无效合同。

10.3.4 业主因患病丧失行为能力的该如何签署合同?

需要由业主的近亲属(配偶、父母、子女)向法院提起诉讼确认业主为限制民事行为能力人或无民事行为能力人,再由人民法院指定监护人,由监护人办理房屋买卖事宜。

10.4 房屋产权限制

10.4.1 法院查封房屋对合同效力的影响

1)如果房屋在《存量房买卖合同》签署前就被法院查封,那么法院一般认定合同无效,所以一定要在合同签署前核实房屋

是否被查封;

2)如果合同签署后房屋被查封,那么合同有效,但一直未解除查封会导致合同无法继续履行。

10.4.2 房屋处于抵押状态会不会影响合同效力?

不会,房屋抵押权存续期间,业主(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的,不影响房屋买卖合同的效力,但如果不解除抵押会导致合同无法继续履行。

10.4.3 房屋存在抵押对交易有何影响?

1)如果房屋存在抵押,抵押权人不同意注销抵押的,会对合同履行产生影响,引起不必要的纠纷;

2)如果业主拒绝履行合同而且不清偿抵押权人债务的,抵押权人可以拍卖房屋优先受偿,客户有房财两空的风险。

10.4.4 出租状态中的房屋交易时应当注意些什么?

①在同等条件下,承租人有优先购买权。签约时必须已取得承租人《放弃优先购买权声明》;

②买卖不破租赁:即房屋在租赁期间内发生所有权变动,不影响租赁合同的效力。签约时买卖双方与承租方必须就房屋租赁相关事宜及房屋交付事宜达成一致。必须已取得由产权人、承租人签字确认并承诺“于*年*月*日前与产权人解除租赁合同,清退房屋并将房屋返还产权人“的书面声明。

十一、付款方式

11.1 全款

11.1 全款购房的基本流程是什么?

签署《存量房买卖合同》→提交网签→客户购房资质审核→资金监管→缴税、过户→出不动产权证→物业交割→领证领款。

注:苏州园区要求在过户后,进行报税、缴税。

11.2 贷款相关的基础知识

11.2.1 什么是二手房住房贷款?

个人在购买售房人(具有房屋产权证、能在市场上流通交易)的住房或商业用房时,自己支付一定比例的首付款,其余部分以要购买的房产作为抵押,向银行申请的贷款。

11.2.2 二手房住房贷款有哪些类别?定义是什么?

1)商业贷款:

住房商业贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款,具体指具有完全民事行为能力的自然人,购买本市城镇自住住房时,以其所购买的房产(或银行认可的其他担保方式)为抵押,作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。

2)公积金贷款:

住房公积金贷款的全称是个人住房担保委托贷款,它是指住房资金管理中心,运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款,具有两个特性:①利率低;②为中低收入的公积金缴存职工提供住房贷款。

3)组合贷款:

是指符合个人住房商业贷款条件的借款人同时缴存了住房公积金,在申请商业贷款的同时,向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款;即有个人住房公积金贷款也有银行商业贷款的贷款,便是“个人住房组合贷款”。

11.2.3 哪些银行可以操作二手房住房贷款?

商业银行均可。注:商业银行是指所有具有吸收存款、发放贷款基础业务的银行;中国人民银行是行政机构,属于非商业银行。

11.2.4 目前二手房住房贷款五年期以上基准利率是多少?

商业贷款:4.9%;公积金贷款:3.25%。

注:1)首套住宅商业贷款执行基准利率上浮 20%起;首次动用公积金贷款执行基准利率;首套住宅组合贷款的商业贷款部分执行基准利率上浮 20%起,公积金贷款部分执行基准利率;

2)第二套住宅商业贷款执行基准利率上浮 30%起;第二次使用公积金贷款执行基准利率上浮 10%;

3)商业用房利率执行基准利率上浮 30%起。

11.2.5 首付款来源

1)自有资金(买受人自己卡上的钱);

2)直系亲属转账(父母与子女之间的转账,需提供关系证明);

3)房产交易所得(买受人卖房所得)。

注:除此以外的任何首付款来源都不符合要求。

11.2.6 接力贷

1)父母买房,子女接力;

2)父母的年龄不能超过 65 周岁(父母名下苏州大市范围内无房无贷款记录首付可最低 30%);

3)子女需本科及以上学历(子女有贷款一并算入负债,若征信有逾期同样影响贷款利率);

4)父母及子女的户口需要在一起,不在一起则需要去所在地派出所开具关系证明;

5)贷款材料正常提供,父母及子女的身份证件、户籍证明、婚姻关系证明、信用报告、收入证明等。

11.2.7 合力贷

1)子女买房,父母担保;

2)父母的年龄不能超过 60 周岁(父母有贷款一并算入负债,若征信有逾期同样影响贷款利率);

3)子女须 18 周岁及以上(子女名下苏州大市范围内无房无贷款记录首付最低 30%);

4)父母及子女的户口需要在一起,若不在一起,则需在户口所在地派出所开具关系证明;

5)贷款材料正常提供,父母及子女的身份证件、户籍证明、婚姻关系证明、信用报告、收入证明等。

11.2.8 什么是收入证明?收入证明的用途是什么?

1)指单位出具的加盖单位公章(或人事章)的证明,证明月薪或年薪多少,同时证明在该公司的在职时间;

2)办理贷款时证明其资质以及还款能力。

11.2.9 收入证明中需要体现哪些内容?

名字、任职职位、任职年限、月薪或年薪、单位地址、联系方式(座机)及联系人、盖单位公章(或人事章)。

11.2.10 为什么要求收入证明是月供的 2 倍?

贷款银行在办理贷款时,需考虑其还款能力,还需考虑能够保证其平时正常生活的开销所需,证明贷款申请人有足够的还款能力,以降低风险,所以要求收入证明是月供的 2 倍。

注:邮政储蓄银行、建设银行、中国银行等收入证明可以减去公积金月缴存额,收入证明=月供*2-公积金月缴存额。

11.2.11 如果使用商业贷款,借款人的收入证明不足以覆盖月供的 2 倍,可以通过哪些途径来解决?

1)父母做担保人(工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、兴业银行);

2)子女接力(工商银行、农业银行、中国银行、建设银行);

3)可将奖金、公积金算在收入里(建设银行、邮政储蓄银行、兴业银行)。

11.2.12 商业贷款次数和公积金贷款次数是否相互影响?

1)商业贷款次数不影响公积金贷款次数,例:已使用商业贷款购房一次,再次购房使用公积金贷款算首次贷款;

2)公积金贷款次数会影响商业贷款次数(具体以客户的信用报告为准)。

11.2.13 银行卡分哪些种类、分别有什么功能?

1)借记卡:是指先存款后消费(或取现)没有透支功能的银行卡;按其功能的不同,可分为转帐卡(含储蓄卡)、专用卡及储值卡;

2)贷记卡:是指银行发行的并给予持卡人一定信用额度、持卡人可在信用额度内先消费后还款的信用卡,通常指信用卡;

3)准贷记卡:是指银行发行的,持卡人按要求交存一定金额的备用金,当备用金账户金额不足支付时,可在规定的信用额度内透支的,则称为准贷记卡。

11.3 商业贷款

11.3.1 银行限购、限贷政策以及银行对于首套房、二套房、三套房及以上购房执行什么贷款政策?银行利率如何执行?

苏州市限购、限贷规定:

注:有贷款记录指的是全国范围内的住房贷款记录,有一套指的是苏州大市范围内有一套住房。

11.3.2 商业贷款购房的流程及时长

客户购房资质审核→签署《存量房买卖合同》→网签→资金监管→贷款面签→房屋评估(2 个工作日)→批贷(材料齐后 8个工作日)→贷款放款(审批通过后 35 个工作日)→过户和抵押登记(放款至拿到抵押材料 2 个工作日)→缴税→出不动

产权证和他项权证。

11.3.3 申请商业贷款需满足的条件

1)信用良好;

2)借款人年龄满足:18 周岁≤年龄≤65 周岁,最长借款到主贷人的 70 周岁,最长可贷款 30 年;

3)收入需要达到负债的 2 倍;按照银行要求的格式开具收入证明,需要留座机联系方式并加盖单位公章(或人事章);能够提供出银行工资流水或企业经营流水;

4)房龄一般是 25 年内,最长贷款年限计算公式为:贷款年限+房龄≤50(各银行间有差异)。

11.3.4 哪些情况下银行会拒贷?

1)不符合贷款政策;

2)提供虚假材料(或假资质):收入证明和银行流水,发现材料造假,贷款直接被拒;

3)骗贷:①买卖双方虚假交易,骗取银行贷款②虚高贷款额度:将房屋成交价提高以获得更多贷款③亲属之间买卖;

4)还款能力弱:收入未达到负债的 2 倍,会被银行认定为还款能力弱,被拒贷可能性大;

5)无购房资质;

6)逾期次数多:信用卡和其他住房贷款、车贷还款逾期都计算在内,原则上连三累六银行拒贷。

11.3.5 商业贷款评估

11.3.5.1 购买普通住宅时办理商业贷款,需要代评估公司收取评估费的收费标准是?

评估费=房屋评估价(一般为网签价)*3‰。

11.3.5.2 商业贷款评估值参考标准是什么?

评估报告。

11.3.5.3 影响房屋商业贷款评估值的因素有哪些?

地段、面积、房龄、房屋性质、楼层等。

11.3.6 申请商业贷款业主需要提供的材料

11.3.6.1 申请商业贷款业主未成年,银行贷款面签需要提供哪些材料?

房屋产权证(或不动产权证)、身份证件、未成年人户籍证明、监护人身份证件、婚姻关系证明、监护人户籍证明、监护公

证书。

11.3.6.2 申请商业贷款业主成年、单身,银行贷款面签需要提供哪些材料?

房屋产权证(或不动产权证)、身份证件、户籍证明。

11.3.6.3 申请商业贷款业主成年、已婚,银行贷款面签需要提供哪些材料?

房屋产权证(或不动产权证)、夫妻双方身份证件、婚姻关系证明、户籍证明。

11.3.6.4 申请商业贷款业主成年、离婚,银行贷款面签需要提供哪些材料?

房屋产权证(或不动产权证)、身份证件、户籍证明、离婚证、离婚协议书/判决书(附生效证明)。

11.3.6.5 申请商业贷款业主丧偶,银行贷款面签需提供哪些材料?

房屋产权证(或不动产权证)、身份证件、户籍证明、死亡证明。

11.3.6.6 申请商业贷款业主为公司,银行贷款面签需提供哪些材料?

房屋产权证(或不动产权证)、股东决议、授权委托书、原购房合同、组织机构代码复印件加盖公章、法人身份证件、营业

执照副本复印件加盖公章、公司章程、税务登记证、开户许可证。

11.3.7 申请商业贷款客户需要的材料

11.3.7.1 申请商业贷款客户未成年,是否可以办理商业贷款?

不可以,未成年人单独登记在房屋产权证上不可以办理贷款,需父母做借款人,需未成年子女和父母一起登记在房屋产权

证上。

11.3.7.2 申请商业贷款客户成年、单身,需要提供哪些材料?

信用报告、身份证件、户籍证明、收入证明(加盖单位公章或人事章)、首付款凭证、首付款流水、资金监管协议、银行工资流水。

11.3.7.3 申请商业贷款客户成年、已婚,需要提供哪些材料?配偶是否需要到场?

1)信用报告、身份证件、婚姻关系证明、户籍证明、收入证明(加盖单位公章或人事章)、首付款凭证、首付款流水、资金监管协议、银行工资流水;

2)配偶需要到场。

11.3.7.4 申请商业贷款客户成年、离婚,需要提供哪些材料?

信用报告、身份证件、离婚证、离婚协议书/判决书(附生效证明)、户籍证明、收入证明(加盖单位公章或人事章)、首付款凭证、首付款流水、资金监管协议、银行工资流水。

11.3.7.5 申请商业贷款客户丧偶,需提供哪些材料?

信用报告、身份证件、户籍证明、死亡证明、收入证明(加盖单位公章或人事章)、首付款凭证、首付款流水、资金监管协议、银行工资流水。

11.3.8.6 申请商业贷款,若借款人收入不够需要增加共同还款人或担保人时,需要提供哪些材料?

共同还款人或担保人同样出现以上各种情况,则参考以上具体情况提供同样的材料。

11.3.9 商业贷款,若遇到国家利率调整,对于批贷未放款业务有什么影响?已放款业务利率调整的时间节点是什么时候?

1)批贷未放款:执行国家调整后利率;

2)已放款:利率调整时间节点为次年 1 月 1 日。

11.3.10 提前还款的流程

预约还款→在指定扣款日前将款项存入→银行扣款→出结清证明、委托书及抵押申请表→至交易中心注销抵押。

11.3.11 什么是信用报告?

是信用机构提供的关于企业或个人信用记录的文件;它是信用基础产品,系统记录企业或个人信用的活动,全面反映信息

主体的信用状况。

11.3.12 信用报告显示的贷款类型有哪些?

房贷、车贷、抵押贷、第三方担保、信用贷(蚂蚁花呗、京东白条)等。

11.3.13 信用报告包括哪些信息?

1)个人基本信息:身份信息(包括出生日期、婚姻状况、学历等)、配偶信息、居住信息、职业信息等;

2)信息概要:信息提示(共有几笔贷款,几张信用卡)、逾期及违约信息概要(所有贷款逾期的总数统计)、授信及负债信息概要;

3)信贷交易信息明细:贷款及信用卡五年内的还款记录明细;

4)公共信息明细:养老保险金缴存记录(没有则不体现);

5)查询记录:查询记录汇总及明细,包括查询时间、查询原因(“查询原因”显示的为查询目的,包括贷款审批、信用卡审批、贷后管理)、查询机构;

6)报告说明:对征信的说明;

7)编制说明:信用报告中特殊符号的说明。

11.3.14 信用报告特殊符号如何解读?

“/”-未开立账户;

“*”-本月以前没有逾期,本月不需还款;

“N”-正常(借款人已按时归还该月应还款金额的全部);

“1”-表示逾期 1-30 天;

“2”-表示逾期 31-60 天;

“3”-表示逾期 61-90 天;

“4”-表示逾期 91-120 天;

“5”-表示逾期 121-150 天;

“6”-表示逾期 151-180 天;

“7”-表示逾期 180 天以上;

“D”-担保人代还(表示借款人的该笔贷款已由担保人代还,包括担保人按期代还与担保人代还部分贷款);

“Z”-以资抵债(表示借款人的该笔贷款已通过以资抵债的方式进行还款,仅指以资抵债部分);

“C”-结清(借款人的该笔贷款全部还清,贷款余额为 0;包括正常结清、提前结清、以资抵债结清、担保人代还结清等

情况);

“G”-结束(除结清外的其他任何形态的终止账户);

“#”-账户已开立,但当月状态未知。

11.3.15 信用报告中常提到的连三累六如何解释?

1)连三:一般指个人贷款中,客户连续三个月没有还款,大于 60 天且小于等于 90 天。

2)累六:逾期还款时间小于 30 天,信用报告上显示为“1”,累计有 6 个“1”的。11.4 公积金贷款

11.4.1 公积金贷款购房的流程

客户资质审核→签署《存量房买卖合同》→网签→办理资金监管(支付首付款)→公积金管理中心贷款面签→贷款审批(材料齐全后 1-3 周)→放款→客户至公积金管理中心领取抵押材料→过户和抵押登记→缴税→出不动产权证和他项权证(各区域房产交易中心时效不同)→送至公积金管理中心的担保公司。

11.4.2公积金贷款申请条件

1)下列两种情形的住房共同共有权人,可作为借款申请人或参与计算可贷额度的共同借款申请人:

? 在苏州大市范围内缴存住房公积金的职工;

? 在上海市缴存住房公积金,家庭所在地在苏州市的上海铁路局上海地区职工。

2)借款申请人和共同借款申请人申请公积金贷款,应当同时符合下列条件:

? 借款申请人和参与计算可贷额度的共同借款申请人,在申请之日前连续按期足额缴存住房公积金 6 个月(含)以上,

且申请时个人住房公积金账户(以下简称个人账户)处于正常缴存状态;

? 无公积金贷款债务;

? 首次或第二次办理公积金贷款;

? 购买苏州大市范围内的自住住房;

? 本项所述购买自住住房包括普通住房、联排别墅、酒店式公寓(70 年产权),不包括独栋别墅、商业用房;

? 购买住房的首付款不低于规定比例;

? 能够落实贷款担保。

11.4.3 公积金额度测算、贷款年限以及贷款利率

1)公积金贷款的可贷额度应同时符合下列要求:

特例:房屋面积≤90m2 且网签价≤110 万元,首次公积金贷款个人最高可申请 88 万元。

注:个人账户余额不足 1 万元的,按 1 万元计算。

2)公积金贷款年限:

借款人年龄:18 周岁≤借款人年龄≤60 周岁(男)/50 周岁(女);

注:主贷人(仅限女性)的职业为公务员或事业单位员工(如医生、教师),借款人年龄可延长至 55 周岁。

园区公积金:18 周岁≤借款人年龄≤65 周岁(男)/55 周岁(女);

公积金贷款年限≤个人法定退休年龄-借款申请人申请贷款时的年龄;同时,还应符合下列要求:

? 新建住房的贷款年限≤30 年;

? 存量成套住房、建造住房、翻建住房的贷款年限最长不超过 20 年,且存量成套住房的贷款年限不得超出所购住房的剩余使用年限。

? 房龄+贷款年限≤70 年。

11.4.4 公积金如何确定贷款额度?

基数算法(仅适用于园区公积金):①单身:缴存基数*35%*12*贷款年限;②已婚:缴存基数相加*35%*12*贷款年限。余额算法(苏州大市范围内均适用):①单身:个人账户余额*10 倍或 6 倍(第二次使用)且对应年限的月均还款额≤个人缴存基数÷2;②已婚:夫妻双方个人账户余额相加*10 倍或 6 倍(第二次使用)且对应年限的月均还款额≤家庭缴存基数÷2。

11.4.5 办理公积金时,若遇到国家调整利率,对已批贷未放款业务的影响是?已放款业务利率调整的时间节点是什么时候?

1)已批贷未放款:执行国家调整后利率;

2)已放款:利率调整时间节点为次年 1 月 1 日。

14.4.7 公积金提取方式有哪些?

一次性提取、还贷委托提取。

11.4.6 什么是一次性提取?什么是还贷委托提取?

1)一次性提取:需在购房后一年内带上相关材料至指定提取地点申请,符合申请提取条件的,公积金管理中心会将提取的

住房公积金划至职工关联银行卡中,该笔资金为客户自有资金。

2)还贷委托提取:指从委托人住房公积金账户中提取公积金转入还款卡中用于归还当月贷款;办理还贷委托提取手续的时间为第一个月住房贷款正常扣款后、

第二部分:房地产基础知识

一、法律常识

1.1 民事行为能力

1.1.1 民法中关于民事行为能力的判断标准是如何规定的?

①十八周岁以上的公民是成年人,具有完全民事行为能力,可以独立进行民事活动,是完全民事行为能力人;

②十六周岁以上不满十八周岁的公民,以自己的劳动收入为主要生活来源的,视为完全民事行为能力人;

③八周岁以下的未成年人及不能辨认自己行为的成年人,视为无民事行为能力人,由其法定代理人代理实施民事法律行

为;

④八周岁以上的未成年人,视为限制民事行为能力人,实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认,但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为;

1.2 代理

1.2.1 代理的种类有哪些?

根据代理权产生的原因的不同,我国《民法总则》第 163 条规定:“代理包括委托代理和法定代理。”

委托代理:按照被代理人的委托行使代理权;

法定代理:按照法律的规定行使代理权。

1.2.2 无代理权、超越代理权或代理权终止后,被代理人与代理人之间的民事责任如何承担?

①无代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为,只有经过被代理人的追认,被代理人才承担民事责任。未经追认的行为,由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的,视为同意;

②代理人不履行职责而给被代理人造成损害的,应当承担民事责任;

③代理人和第三人串通,损害被代理人的利益的,由代理人和第三人负连带责任;

④第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的,由第三人和行为人负连带责任。

1.2.3 什么情况下,代理人的代理权失效?

①代理期间届满或者代理事务完成;

②委托人取消委托或者代理人辞去委托;

③代理人死亡;

④代理人丧失民事行为能力;

⑤作为被代理人或者代理人的法人终止(委托人或委托机构,主体灭失)。

1.3 定金

1.3.1 定金的设立:

①定金应当以书面形式约定;

②定金合同从实际支付定金之日起生效;

③定金的设立必须以主合同的存在为前提;

④定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的的 20%。

1.3.2“定金”和“订金”的区别

定金属于法律用语,是一种对债权的担保款,并应以书面形式约定。根据《合同法》、《担保法》的规定,适应用定金罚

则。

订金不是法律用语,通常被理解为预付款。无论卖方违约还是买方违约,收取订金的一方都应如数退还。与订金类似的还有押金、订约金、保证金、意向金、诚意金、担保金、留置金,如果没有书面约定定金性质的,法院通常不予支持。

1.4 合同效力

1.4.1 合同生效应具有哪些条件?

①当事人具有相应的民事行为能力;

②意思表示真实;

③不违反法律和社会公共利益;

④法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。

1.4.2 合同变更有哪些方面的规定?

①合同变更应取得签署合同的人全部同意;

②合同变更的方式必须是书面的,口头的不行;

③可以另行签署一个协议(补充协议)对原合同条款进行变更;

④若在原合同上进行改动的,必须要在改动处由各方签字并加盖手印。

1.4.3 什么是合同的解除?

是指合同有效成立后,尚未完全履行之前,具备合同解除条件时,因当事人或双方的意思表示而使合同关系归于消灭的行

为。

1.4.4 什么是合同赔偿?

是指签约后除事后折扣事项之外的一切对于佣金的变更项目,均属合同赔偿。

1.4.5 什么情形下当事人可以解除合同?

①因不可抗力致使不能实现合同目的;

②在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

③当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

④当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

⑤法律规定的其他情形。

1.4.6 卖方不愿意继续履行买卖合同,能否可以以支付违约金的方式解除合同?

不能。根据合同约定,单方解除合同是守约方在违约方根本违约的情形下,依据合同约定享有的权利,而违约方不享有单方解除权,所以卖方无权以支付违约金的方式解除合同。

1.5 违约责任

1.5.1 什么是违约责任?

违约责任又称违反合同的民事责任,是指合同当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定所应承担的责任。

1.5.2 违约责任的承担方式有哪些?

违约责任的承担方式主要有继续履行、赔偿损失、支付违约金和定金罚则。

【继续履行】:继续履行也称为强制继续履行、依约履行、实际履行,是指在一方违反合同时,另一方有权要求其按照合同

约定继续履行。其构成要件包括:①存在违约行为;②必须有守约方请求违约方继续履行合同的行为;③必须是违约方能够继续履行合同;

【赔偿损失】:也称为违约损害赔偿,是指违约方因不履行或不完全履行合同义务而给对方造成损失,依照法律规定或按照

合同约定应承担赔偿损失的责任。违约损害赔偿的范围以守约方的实际损失为限。目的:在于使守约方获得的赔偿额相当于在合同正常履行的情况下所能获得的利益;

【支付违约金】:是指当事人在合同中约定,在一方违约时向对方支付一定数额的金钱。违约金及其数额是由当事人预先协商确定的,如果当事人在合同中没有约定违约金,则不产生违约金的责任方式。效力:①合同中的违约金条款具有从合同的性质,它以主合同的存在为条件,主合同不成立、无效或被撤销时,违约金条款便不能发生效力;②约定的违约金低于

造成的损失的,守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以增加;③约定的违约金过分高于造成的损失的,违约方可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少;

【定金罚则】:当一方违约时,给付定金方不履行合同义务的,无权请求返还定金;接受定金方不履行合同义务的,双倍返

还定金。效力:①当事人既约定违约金又约定定金的,当一方违约时:对方可以在定金条款和违约金条款两者中选择之一适用;②当事人既约定定金条款又有实际损失时:定金责任不以实际发生的损害为前提,定金责任的承担也不能替代赔偿损失,因此应分别适用定金责任和赔偿损失的责任,两者同时执行。其总值超过标的物价金总和的,人民法院应酌减数额。③选择定金罚则时,以定金实际支付的金额为准且不超过标的物价的 20%。

1.6《婚姻法》

1.6.1 夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,哪些归夫妻共同所有?

①工资、奖金;

②生产、经营的收益;

③知识产权的收益;

④继承或赠与所得的财产(遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外);

⑤其他应当归共同所有的财产。

注:夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。

1.6.2 有哪些财产,应视为夫妻一方的财产?

①一方的婚前财产;

②一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;

③遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;

④一方专用的生活用品;

⑤其他应当归一方的财产。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的,夫或妻一方对外所负的债务,第三人知道该约定的,以夫或妻一方所有的财产清偿。

1.6.3 房产为夫妻一方所有的情形有哪些?

根据《婚姻法》,为夫妻一方所有的房产包括:

①一方的婚前房产;

婚前房产是指一方于婚姻登记前,以现金或支付首付款的方式,购买并登记于自己一人名下的房产;购买新商品房时,其合同备案日期,早于婚姻登记日期,则为婚前个人房产;

购买存量房时,其产权登记日期,早于婚姻登记日期,则为婚前房产;如婚姻登记后,配偶对房产有共同还贷行为,其属于债权关系,对于房产的物权并无拥有权。

②遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的房产;

③婚后由一方父母出资,登记在出资人子女个人名下,认定为个人财产。

因此,对于上述房产的所有权,如果夫妻双方没有书面约定或书面约定不明确的,应推定为夫妻一方所有。例:李女士在与王先生结婚之前购买了一套住房,如果婚后双方对该住房没有书面约定为夫妻共同所有或书面约定不明确的,则该住房归李女士所有。据此,对于已婚业主出售其名下“单独所有”的房屋,必须核实房屋是否为其婚前取得。

1.6.4 关于离婚时房产分割问题的几种情况:

注:离婚时,以上情况,只要保证双方协商一致的原则,均可双方协议处理或由人民法院根据财产的具体情况,以照顾子女和女方权益的原则判决。

1.6.5 夫妻一方婚前个人所有的房屋,在婚后增值部分的收益和出租产生的收益,分别归谁所有?

增值收益归房屋产权人所有;出租收益归双方共有。

1.7《物权法》

1.7.1 什么是所有权,其具有什么特征和权利?

是所有人依法对自己财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。它是一种财产权,所以又称财产所有权。所有权是物权中最重要也最完全的一种权利,具有绝对性、排他性、永续性三个特征,具体内容包括占有、使用、收益和处置等四项权利。

1.7.2 什么是不动产所有权?

不动产所有权主要指土地所有权和房屋所有权。不动产权的设立、转移、变更和消灭,应当依据法律规定登记。

1.7.3《物权法》中对私人合法财产的条款有哪些?

私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权;

私人的合法财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。

1.7.4 什么是不动产登记?

不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产权证的行为。不动产登记制度是《物权法》中的一项重要制度。除法律另有规定外,不动产物权的设立、转移、变更和消灭,经依法登记才能发挥效力。

1.8《继承法》

1.8.1 什么是继承人?继承分哪几类?

继承人是指依法继承财产的人,分为法定继承人和遗嘱继承人。前者指依法的当然继承人,后者指被继承人所指定的继承人。

第一类:法定继承,是指按照法律规定的继承人范围、继承人顺序、遗产分配原则的一种继承方式;

第二类:遗嘱继承,是指按照立遗嘱人生前所留下的符合法律规定的合法遗嘱的内容要求,确定被继承的继承人及各继承人应继承遗产的份额;

第三类:遗赠扶养协议,是指遗赠人和扶养人之间关于扶养人承担遗赠人的生养死葬义务,遗赠人的财产在死后转归扶养人所有的协议。

继承开始后,有遗赠扶养协议的,按照协议办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承办理;无遗赠扶养协议和遗嘱的,按照法定继承办理。在财产继承中如果各种继承方式并存,应首先执行遗赠扶养协议,其次是遗嘱继承,最后才是法定继承。

1.8.2 法定继承顺序是什么?

第一顺序:配偶、子女、父母(丧偶儿媳对公、婆,丧偶女婿对岳父、岳母,尽了主要赡养义务的,作为第一顺序继承人);

第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

继承开始后,由第一顺序继承人继承,第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的,由第二顺序继承人继承。

1.8.3 继承人中,子女,父母,兄弟包括的范围有哪些?

? 子女,包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女;

? 父母,包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母;

? 兄弟姐妹,包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。

1.8.4 继承人什么情况下,会丧失继承权?

①故意杀害被继承人的;

②为争夺遗产而杀害其他继承人的;

③遗弃被继承人的,或者虐待被继承人情节严重的(只要遗弃被继承人或造成被继承人精神上和身体上永久性伤害的,都视为情节严重);

④伪造、篡改或者销毁遗嘱,情节严重的(伪造销毁遗嘱,损害原有继承人应有利益,或造成其生活困难的,视为情节严

重)。

1.8.5《继承法》中对继承人的其他规定有哪些?

①近亲属中的孙子女和外孙子女不是法定继承人;

②丧偶儿媳对公婆、丧偶女婿对岳父岳母尽了主要赡养义务的,可作为第一顺序继承人;

③被继承人的子女先于被继承人死亡的,由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。

1.9 法律名词

1.9.1 不可抗力

是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

如①自然灾害,如地震、洪水、冰雹、泥石流;②政府行为,如征收、征用;③社会异常事件,如罢工、骚乱。

1.9.2 强制执行

①法院按照法定程序,运用国家强制力量,根据执行文书的规定,强制民事义务人完成其所承担的义务,以保证权利人的权利得以实现;

②执行文书包括发生法律效力的民事判决书、裁定书以及依法应由法院执行的其他法律文书。它们一经确定,义务人即应自动履行。如拒不履行,权利人可申请法院强制执行;

③提出申请的权利人称申请人,被指名履行义务的人称被申请人,又称被执行人。申请人即执行事项的权利人,被申请人是败诉的一方。执行程序是民事诉讼程序的最后程序;

④人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年,查封、扣押动产的期限不得超过两年,查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。

1.9.3 查封

是指人民法院将需要保全的财物清点后,加贴封条、就地封存,以防止任何单位和个人处分的一种财产保全措施。

1.9.4 仲裁

①仲裁是指纠纷当事人在自愿基础上达成协议,将纠纷提交非司法机构的第三者审理,由第三者作出对争议各方均有约束力的裁决的一种解决纠纷的制度和方式;

②仲裁在性质上是兼具契约性、自治性、民间性和准司法性的一种争议解决方式;

③仲裁是一裁终局,费用比诉讼高;但强制执行还需要向人民法院提出申请。

1.9.5 诉讼

①诉讼是指国家司法机关依照法定程序,解决纠纷,处理案件的专门法律活动,其作用在于解决社会系统中利益的冲突;

②我国实行二审终审制,除了最高院的一审判决为终审判决不能上诉外,当事人不服地方法院(包括地方中院、高院)一审判决或裁定的,均可以向上一级法院提起上诉。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定,认为有错误的,可以申请再审;

③必须在有管辖权的法院提起诉讼。

1.9.6 什么是诉讼时效?

诉讼时效是指权利人经过法定期间不行使自己的权利,即丧失请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务的权利。也就

是说,在法定诉讼时效期间内,权利人如果不主张权利,就丧失了胜诉权。

我国《民法通则》第一百三十五条规定的:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为 3 年,法律另有规定的除

外。”这表明,我国民事诉讼的一般诉讼时效为 3 年。

1.10《广告法》

1.10.1 房地产广告中的禁用语有哪些?

①禁止以国家机关及国家机关工作人员名义;

法条——《中华人民共和国广告法》第九条第二款:“广告不得有下列情形:使用或者变相使用国家机关、国家机关工作人员的名义或者形象。”

实例:在广告中或宣传语中不允许使用“链家房地产经纪公司为国家住建部,外交部等机关提供相关服务”或在广告,海报中使用国家领导人的形象,包括卡通化的领导人形象。

②禁止使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等极限词语;

法条——《中华人民共和国广告法》第九条第三款:广告不得有下列情形:使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用语;

实例:在广告中不得使用诸如“链家房地产经纪有限公司是业界排名第一的经纪公司”、“链家承诺该房源销售价格最便宜”、“该房屋位置最好,性价比最高”等极限词语进行宣传和引导。

③禁止使用含有迷信、淫秽、色情、暴力的内容;

法条——《房地产广告发布规定》第八条:“房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容,对项目情况进行的说明、渲染,不得有悖社会良好风尚。”

法条——《中华人民共和国广告法》第九条第七款、第八款:“广告不得有下列情形:妨碍社会公共秩序或者违背社会良好风尚;含有淫秽、色情、赌博、迷信、恐怖、暴力的内容;”

实例:在广告宣传中不得使用“该小区风水上乘,龙居地脉,是难得的风水宝地”、“此房屋风水极佳,住在这间房子中来年就能升官发财”等封建迷信内容。

④禁止利用步行或乘车时间表示房源位置;

法条——《中华人民共和国广告法》第二十六条第二款:“房地产广告不得含有下列内容:以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置;”

法条——《房地产广告发布规定》第四条第二款:“房地产广告,不得含有下列内容:以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置;”

实例:在发布房源信息时对于房源位置不得采取“十分钟到达 CBD 商圈”、“实现与 xx 站地铁无缝对接”“步行 5 分钟到达奥林匹克森林公园”等类似描述。

⑤禁止承诺升值和投资回报;

法条——《中华人民共和国广告法》第二十六条第一款:“房地产广告不得含有下列内容:升值或者投资回报的承诺;”

法条——《房地产广告发布规定》第四条第一款:“房地产广告不得含有下列内容:升值或者投资回报的承诺;”

实例:在向客户展示房源时不得向客户保证“购买五年回本 50%”、“未来几年间,房屋将升值 30%”等。

⑥禁止承诺户口、就业、升学等事项;

法条——《房地产广告发布规定》第十八条:“房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。”

实例:在广告宣传中禁止使用“买房子,送户口”“入住即可就读 XX 中学,享受名校教育”等。

⑦禁止贬低其他经营者;

法条——《中华人民共和国广告法》第十三条:“广告不得贬低其他生产经营者的商品或者服务。”

实例:不得在广告宣传中使用“比 xx 公司质量更优”等对比或者贬低竞争对手的词语。1.10.2 房地产广告发布注意事项自查表:

大类型 小类型 举例(包含但不限于以下内容)

禁用 极限词

国家级、世界级、最高级、最好、最大、最精确、顶级、最高、最低、最具、最新、独家、

首家、最新、第一品牌、金牌、优秀、最先、顶级、独家、极品、终极、独一无二等

二、房地产概述与新房相关知识

2.1 房地产概述

2.1.1 什么是房地产?

【房地产】通俗地说就是房屋和土地或者房产和地产,是指土地以及建筑物和其他相关定着物,是实物、权益和区位的结合体。

2.1.2 房地产三要素是什么?

房地产三要素是实物、权益、区位。

【实物】:是指房地产中看得见、摸得着的部分。例如,建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等,土地的形状、

地势、地质、平整程度等;

【权益】:指房地产中无形的、不可触摸的部分,是基于房地产实物而衍生出来的权利(如使用权、所有权、抵押权等)、

利益和好处。房产可归私人所有,但土地属于国家和集体所有,业主只有一定年期的使用权。因此,业主购房后,所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权;

【区位】:指房地产的空间位置。一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。

2.1.3 房地产的主要特性有哪些?

不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值较大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值。

2.1.4 什么是房地产市场?

房地产市场是指所交易的商品是房地产的市场。房地产交易包括买卖、置换、租赁等。房地产市场既可以是有形的,也可以是无形的。有形的房地产市场是指集中进行房地产交易的固定场所,如房地产交易大厅;反之,为无形的房地产市场。

2.1.5 房地产市场的要素有哪些?

房地产市场的要素是指构成房地产市场的必要因素,主要有以下 3 个:

①市场主体,即有房地产的供给者和需求者;

②市场客体,即有可供交易的房地产;

③交易条件,即有符合交易双方利益要求的交易价格、付款方式等。

只有同时具有上述三个要素,实际的房地产交易才可能发生,房地产市场才能形成。

2.1.6 按房地产流转次数房地产市场如何分类?

按房地产流转次数,房地产市场分为一级市场、二级市场、三级市场。

2.1.7 什么是房地产一级市场?

房地产一级市场又称土地一级市场,是土地使用权出让的市场,即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场,出让的土地,可以是生地,也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。

房地产一级市场是由国家垄断的市场。

①三通一平:指通路、通水、通电和场地平整;

②五通一平:指通路、供水、排水、电力、通信和场地平整;

③七通一平:指通路、供水、排水、电力、通信、燃气、热力等和场地平整。

2.1.8 什么是房地产二级市场?

房地产二级市场即建设用地使用权出让后的房地产开发和经营,包括建设用地使用权转让市场、新建商品房销售(包括预售、现售)市场;房地产二级市场也称为增量市场。

2.1.9 什么是房地产三级市场?

房地产三级市场也称存量房交易市场,即投入使用后的房产买卖、租赁等多种经营方式,包括新建商品住房、经济适用住房、已购公有住房等的再次交易市场。

2.1.10 按开发程度,房地产分为哪几类?

按开发程度,房地产分为:生地、毛地、熟地、在建工程和现房。

【生地】:是指不具有城市基础设施的土地,如荒地、农地。

【毛地】:是指具有一定城市基础设施,但地上有待拆迁安置的房屋的土地。

【熟地】:是指具有完善的城市基础设施、土地平整和能直接进行房屋建设的土地。

【在建工程】:是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产,该房地产不一定正在建设,也可能停工了多年。

2.2 建筑与装饰相关知识

2.2.1 按使用性质建筑物分为哪几类?

按使用性质建筑物分为居住建筑、公共建筑、农业建筑和工业建筑。居住建筑和公共建筑通常又被称为“民用建筑”。

2.2.2 常见的房屋建筑结构类型有哪几种?如何区分?

2.2.3 常见住宅类型

2.2.3.1 什么是塔式住宅、板式住宅、塔板结合住宅?

①塔式住宅又称点式住宅,简称塔楼,是指以共用楼梯或共用楼梯、电梯为核心布置多套住房,且其主要朝向建筑长度与次要朝向建筑长度之比小于 2 的住宅;

②板式住宅又称条式建筑,简称板楼,是指由多个住宅单元拼接、每个单元一梯二至三户,或采用长廊式、各住户靠长廊连在一起,且其主要朝向建筑长度与次要朝向建筑长度之比大于 2 的住宅。特点是:进深小、面宽大,通透;

③塔板结合住宅是指一栋楼中有些户型有板楼的户型特点,有些户型有塔楼的户型特点。一般的,板塔结合建筑表现为:一栋楼,两端是塔楼户型,中间是板楼户型。

2.2.3.2 什么是独立式住宅、双拼式住宅、是联排式住宅、叠拼式住宅?

【独立式住宅】:通常称为别墅,指在建筑设计形式上独门独院的住宅。房屋周围一般都有面积不等的绿地、院落。具有私密性强、价格较高等显著特征,在住宅等级中居于顶尖位置。

【双拼式住宅】:指介于联排住宅与独立式住宅之间的中间产品,在建筑形式上通常由两个单元的独立式住宅拼联组成。每户有天有地,独门独院,每户均能实现 270 度三面采光通风。

【联排式住宅】:指有天有地,每户独门独院,设有 1 至 2 个车位。该类住宅是由几幢通常低于三层,且相邻两幢之间共用山墙并联组成的联排式住宅。通常被称为 TOWNHOUSE。

【叠拼住宅】:指洋房与联排住宅的一种综合体,由多层复式住宅上下叠加在一起组合而成,下层有花园,上层有屋顶花园。也可能在上叠和下叠之间布置一个平层。

2.2.3.3 什么是平层住宅、错层住宅、复式住宅、跃层住宅、LOFT?

【平层住宅】:又叫单平面层住宅,是指所有的住宅功能位于同一平面上的住宅。是应用最广的住宅形式,其最大优势在于所有功能都在同一平面,因此它是最经济的户型,同时也是无障碍户型。缺点在于室内空间不够丰富,建筑外形比较单调;

【错层住宅】:是指房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上,错开之处有楼梯联系。其建筑特点是“静态”与“动态”相结合,用 30 至 60 厘米的高度(2-4 步楼梯)差进行空间隔断;

【复式住宅】:在概念上是一层,但层高较普通的房屋高,可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等内容,用楼梯联系上下。复式房屋实际上并不具备完整的两层空间,夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分;

【跃层住宅】:是指套内空间跨越两楼及以上的户型,各层之间相对独立;

最大优点在于动静要求不同的区域可以分布在不同的平面层上,避免了卧室易受起居室干扰的问题,给人以别墅同样的感受,同时跃层住宅更易形成错落有致的建筑立面;最大缺点在于楼梯占用户内面积;优点是和跃层一样能够动静分区。错层式住宅不利于结构抗震,容易使小户型显得局促,更适合层数少、面积大的高档住宅;

【LOFT】:通常是指小户型,高举架,销售时可能按一层的建筑面积计算,但实际使用面积却可达到销售面积的近 2 倍;

注:LOFT 并不属于规范性的建筑类词语,是我们约定俗成的一个称呼。

2.2.4 按施工方法建筑物分为哪几类?

按施工方法建筑物分为:现浇现砌式建筑、预制装配式建筑、部分现浇现砌和部分装配式建筑。

①现浇现砌式建筑:其主要承重构件均是在施工现场浇筑或砌筑而成。

②预制装配式建筑:其主要承重构件均是在加工厂制成预制构件,在施工现场进行装配而成。

③部分现浇现砌和部分装配式建筑:其一部分构件(如墙体)是在施工现场浇筑或砌筑而成,一部分构件(如楼板、楼梯)则采用在加工厂制成的预制构件。

2.2.5 建筑系统及设备包括哪些?

建筑系统及设备包括:给排水系统及设备、供电系统及设备、燃气系统及设备、采暖系统及设备、通风和空调系统及设

备、电梯、消防系统及设备和智能化系统及设备等。

2.2.6 什么是设备层?

设备层是指建筑物中专为设置给排水、电气、采暖、通风和空调等设备和管道且供人员进入操作的空间层。建筑高度在 30米以下的建筑,设备层通常设在地下室或顶层、屋顶。当建筑物层数较多时,设备层通常设在建筑物中间的某一层。由于建筑设备在运行中会产生声音、振动等,如果隔音、减振措施不好,靠近设备层的房间易受噪声、振动的影响。

2.2.7 外墙面装饰装修分为哪几类?

建筑外墙装饰装修分为:清水墙饰面、抹灰类饰面、涂料类饰面、贴面类饰面、幕墙饰面。

2.2.8 住宅按照层数如何划分?

低层住宅 多层住宅 中高层住宅 高层住宅 超高层住宅

[1 层—3 层] [4 层—6 层] [7 层—9 层] [10 层以上) [40 层以上)或 100 米以上注:建筑层数超过 40 层或总建筑高度超过 100 米的建筑物,称为超高层建筑。

2.2.9 如何辨别承重墙和非承重墙?

【通过图纸判断】:一般粗实线部分的墙体是承重墙,以细实线或虚线标注的是非承重墙体。

【通过声音判断】:敲击墙体,没什么太多的声音为承重墙,有清脆的大回声的是非承重墙。

【通过厚度判断】:户型图中,非承重墙的墙体厚度明显比承重墙薄。一般来说,承重墙体是砖墙时,结构厚 18-24cm,

寒冷地区外墙结构厚度为 37-49cm,混凝土墙结构厚度 20cm 或 16cm,非承重墙 12cm、10cm、8cm 不等。通过部位判断。外墙和邻居共用的墙通常都是承重墙,卫生间、储藏间、厨房及过道的墙一般是非承重墙。

2.3 新房业务常识

2.3.1 面积误差比计算公式

面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积*100%。

2.3.2 面积误差分几种情况?应如何处理?

合同中未作特殊约定的,按照以下原则处理:

①面积误差比绝对值在 3%以内(含)的,据实结算房价款;

②面积误差比绝对值超出 3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起 30 天内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息;

③面积误差比绝对值超出 3%时,买受人不退房的:产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在 3%(含)以内的部分房价款由买受人补足;超出 3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在 3%(含)以内的部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出 3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

三、房地产专用名词

3.1 基础名词

3.1.1 什么是现房?

本知识点所说的现房,并非仅完成建筑工程,而是对现售房屋的简称。

【现房】:是指通过竣工验收,交付使用,并取得不动产权证的房屋。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程,使房屋具备正常使用功能,还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收。取得新建筑交付使用许可证,才能到房地产管理部门进行初始登记。购买现房签订的是房屋买卖合同,购房人可以立即办理产权登记手续,取得房屋产

权证。

3.1.2 什么是期房?

【期房】:是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得不动产权证止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。从工程的角度来说,期房则是从开发商拿地,做好项目扩初设计方案以后一直到工程施工完成主体建筑之前,都属于期房。

3.1.3 什么是尾房?

【尾房】:又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物,是空置房中的一种。一般情况下,当商品住宅的销售量达到 80%以后,就进入房地产项目的清盘销售阶段,此时所销售的房产称为尾房。

3.1.4 什么是住宅专项维修资金?

【住宅专项维修资金】,又称公共维修基金,是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。

3.1.5 什么是不动产权证?

由房管部门颁发,是合法拥有房产及使用土地的最主要证明材料。

3.1.6 什么是得房率?影响得房率的因素有哪些?

【得房率】是指使用面积与建筑面积之比。一套房屋的得房率=套内使用面积/房屋建筑面积*100;

一般影响得房率的五个因素:建筑形式、建筑结构、地区温差、墙体材料、套内建筑面积。

3.1.7 什么是进深?

【进深】是指以房屋采光为方向,一间独立的房屋从前一墙面到后一墙面之间的实际长度。若一个房屋内,相邻两墙均可采光,则以主采光墙面计算进深。因为是就阳光进入到房屋的深度而言,故称为进深。

3.1.8 什么是开间?

【开间】与进深相垂直(特殊户型除外),即:一间房屋内一面墙面到另一面墙面之间的实际距离。因为是就自然间的宽度

而言,故称为开间。

3.1.9 什么是层高?

【层高】是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。

3.1.10 什么是净高?

【净高】是指下层地板表面到上层楼板底面之间的最小垂直距离,净高=层高-楼板厚度。

3.1.11 什么是容积率?

【容积率】是指一定地块内,总建筑面积(地上)与建设用地面积的比值;容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指

标。容积率以公式表示如下:

容积率=地上总建筑面积/建设用地面积

容积率越高,则意味着单位建筑面积越大,单位土地成本越低,房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小,居

住环境质量下降;容积率关系到居住的舒适程度,容积率越低,舒适度相对越高。

3.1.12 什么是建筑密度(建筑覆盖率)?

【建筑密度】:是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的百分比。建筑密度是反映建设用地经济性的主要指标

之一。

3.1.13 什么是单元梯户比?什么是梯户比?有什么不同及优缺点?

【单元梯户比】建筑学所说的单元梯户比,其实是指一个交通核内的房屋数量,与几部电梯无关;

高层建筑的垂直交通系统包括:楼梯、电动扶梯、电梯、小升降机以及建筑中所有的竖向输送设施;一个出入口为一个交通核,其能够体现同一平层内的空间使用情况。这个比例越大,栋楼就越拥挤,舒适度就越低

【梯户比】所谓的梯户比是现代建筑的衍生词汇,其实梯户比就是:电梯数(楼梯数不计算)和每层楼住户数的比例;

简单的说,一层楼如果有两个电梯,4 户家庭,那么它的梯户比为 2∶4;

2012 年 8 月 1 日的新版《住宅设计规范》,要求层数为 7 层及以上的住宅,均应设置电梯,总层数在 12 层及以上的住宅,每栋楼设置电梯不应少于两台;这个比例除了能够说明同层空间使用情况外,还能够说明电梯的使用率及出入使用的舒适度。

比较举例:比如一梯二户 30 层,与一梯三户 12 层做比较;

就单元梯户比来说,一梯二户比一梯三户要好,同层空间使用更舒适;就梯户比来说,一梯二户对应 58 户,一梯三户对应 33 户,电梯使用人数影响等待的时间。

3.1.14 什么是楼间距?

【楼间距】是指两相邻楼的外墙面距离。关系到居民房屋的采光问题。

3.1.15 什么是日照间距?

【日照间距】是指前后两排南向房屋之间,为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于 2 小时的满窗日照而保持的最小间隔

距离。(两楼间距不小于前楼高度的 1.7 倍)是决定最小楼间距的主要指标。

3.2 房屋结构相关

3.2.1 什么是阳台?

【阳台】:是指建筑物室内的延伸,是居住者呼吸新鲜空气/晾晒衣物/摆放盆栽的场所,其设计需兼顾实用美观的原则。

3.2.2 什么是露台?

【露台】:是指住宅中的屋顶平台或由于特殊需要而在其他楼层中做出没有顶的大阳台,因为它面积一般较大,没有屋顶,所以称作露台。

3.2.3 什么是外飘窗?

【外飘窗】:窗台高度(室内地面到窗台台面的垂直距离)≥0.40 米的凸出外墙的窗视为外飘窗。

3.2.4 什么是地下室?什么是半地下室?

【地下室】是指房间地平面低于室外地平面高度超过该房间净高 1/2 者为地下室,也称全地下室;

【半地下室】是指房间地平面低于室外高度超过该房间的净高的 1/3,且不超过 1/2 者为半地下室。

【说明】:

地下室外露侧墙上是否可以开门窗、或门窗是否临街,与判定是全地下室还是半地下室没有任何关系,判定的标准只有一个,就是地下室房间地面低于室外设计地面的平均高度与该地下室房间净高的高差的范围。

3.3 面积相关概念

3.3.1 什么是建筑面积?

【建筑面积】是指房屋外墙(柱)勒脚以上层高在 2.2 米以上(含)的各层外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

【分幢建筑面积】是指以整幢房屋为单位的建筑面积;

【分层建筑面积】是指以房屋某层或某几层为单位的建筑面积;

【分单元建筑面积】是指以房屋某梯或某几个套间为单位的建筑面积;

【分户建筑面积】是指以一个套间为单位的建筑面积;成套房屋建筑面积通常是指分户建筑面积。

我们通常所说的建筑面积即分户建筑面积,其建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积。

3.3.2 什么是套内建筑面积?

【套内建筑面积】:是指由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积组成的面积。套内建筑面积小于建筑面积,大

于套内使用面积,【套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积】。

3.3.3 什么是使用面积?

【使用面积】是指房屋户内实际能使用的面积,按房屋的内墙面水平投影计算。

3.3.4 什么是分摊的共用建筑面积?

俗称公摊面积,是指某个产权人在共有公用建筑面积中所分摊的面积。

根据房屋共有公用建筑面积的不同使用功能(如住宅、商业、办公等)应分为 3 种:

【幢共有公用建筑面积】是指为整幢服务的共有公用建筑面积,如为整幢服务的配电房、水泵房等;

【功能共有公用建筑面积】是指专一为某一使用功能服务的共有公用建筑面积,如专为酒店服务的大堂、楼梯间、电梯间等;

【本层共有公用建筑面积】是指专为本层服务的共有公用建筑面积,如本层的共有走廊等。

3.3.5 什么是预测面积?

【预测面积】是指根据预测方式,分为按图纸预测的面积和按已完工部分结合图纸预测的面积。

【按图纸预测的面积】:在商品房预售时按该商品房建筑设计图纸上尺寸计算的房屋面积;

【按已完工部分结合图纸预测的面积】:对商品房已完工部分实际测量后,结合该商品房建筑设计图,测算出的房屋面积。

3.3.6 什么是实测面积?

【实测面积】也称竣工面积,是指房屋竣工后由房产测绘单位实际测量后出具的房屋面积实测数据。

3.3.7 什么是合同约定面积?

【合同约定面积】简称合同面积,是指新建商品房出卖人和买受人在新建商品房预(销)售合同中约定的买卖新建商品房

的面积。新建商品房预售中,合同约定面积一般为预测面积。

3.3.8 什么是产权登记面积?

【产权登记面积】也称权属面积,是指由房产测绘单位测算,标注在不动产权证上、记入不动产登记簿和房屋权属档案的

房屋建筑面积。

3.3.9 阳台、露台、外飘窗,计入建筑面积时的标准是什么?

【阳台】:封闭阳台按其外围水平投影面积计算全部建筑面积;未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建

筑面积;与室内不相通的阳台不计算建筑面积;

【露台】:露台不计入建筑面积;

【外飘窗】:

① 当窗台表面与地板表面高度<0.45 米、进深>0.6 米、净高>2.1 米时,计算 1/2 建筑面积;

② 上述①中所述条件,有一条不满足时,则不计算建筑面积。

四、金融基础知识

4.1 利息、利率、利率政策

4.1.1 什么是利息和利率?

资金的时间价值是同量资金在两个不同时点的价值差,用绝对量来反映为“利息”,用相对量来反映为“利率”。

【利息】:从借款人的角度来说,是借款人将资金借给他人使用所获得的报酬;从借款人的角度来说,是借款人使用他人的资金所支付的成本;

【利率】:单位时间内利息与本金的比率=单位时间内的利息÷本金*100%,利率通常以一年期利息与本金的百分比计算。

4.1.2 什么是基准利率?常用的利率有哪些?

中国人民银行(央行)对国家专业银行和其他金融机构规定的存贷款利率为基准利率。

利率政策是宏观货币政策的主要措施,政府为了干预经济,可通过变动利率的办法来间接调节国内通货膨胀水平;在萧条时期,降低利率,扩大货币供应,刺激经济发展。在膨胀时期,提高利率,减少货币供应,抑制经济的恶性发展。

4.1.3 什么是存款利率和贷款利率?

【存款利率】:是指个人和单位在金融机构存款所获得的利息与存款本金的比率;

【贷款利率】:是指金融机构向个人或单位发放贷款所收取的利息与其贷款本金的比率。贷款利率一般高于存款利率。

4.1.4 商业贷款常采用的还款方式有哪些?

主要分两种:等额本金和等额本息。

4.1.5 什么是等额本息?

目前最为普遍,也是大部分银行长期推荐的还款方式。把贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人,每个月还款给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。由于该方式还款额每月相同,适宜家庭的开支计划,特别是年青人,可以采用本息法,因为随着年龄增大或职位升迁,收入会增

加。

4.1.6 什么是等额本金?

每月的还款额不同,它是将贷款额按还款的总月数均分(等额本金),再加上上期剩余本金的月利息,形成一个月还款额,所以等额本金还款第一个月的还款额最多,之后逐月减少,越还越少。所支出的总利息比等额本息法少。但该还款方式在

贷款期的前段时间还款额较高,适合在前段时间还款能力强的借款人,年龄大的可采用等额本金还款,因为随着年龄增大或退休,收入可能会减少。

4.2 通货膨胀和通货紧缩

4.2.1 什么是通货膨胀?

【通货膨胀】:是指商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象,或者简单的说,是物价普遍上涨。如果出现通货膨胀,

货币的购买力会下降,即钱不值钱了。现代市场一般是通货膨胀的。

4.2.2 什么是通货紧缩?

【通货紧缩】:与通货膨胀相反,是指商品和服务的货币价格总水平的持续下降现象,是物价普遍下跌,通货紧缩意味着

消费者购买力增加,即钱更值钱了。但长期的通货紧缩会抑制投资与生产,导致失业率升高及经济衰退。

4.3CPI 和存款储备金率的定义及影响

4.3.1 什么是 CPI?

【CPI】是居民消费价格指数(consumer price index)的简称。是度量一组代表性消费商品及服务项目的价格水平随时间

而变动的相对数,是用来反映居民家庭购买消费商品及服务的价格水平的变动情况。

4.3.2CPI 的性质有哪些?

是度量通货膨胀的一个重要指标,CPI 上涨,意味着实际工资的减少,物价上涨,股价上涨,货币购买力下降;反之,亦然。一般来说,当国家意识 CPI 上涨过快时,可通过提高存款准备金率或提高利率来收紧货币进行调控,以遏制 CPI 过快上涨。

4.3.3 存款储备金的定义是什么?什么是存款准备金率?什么是备付金和备付率?款项的存储及动用要求是什么?

【存款储备金】:是指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央银行的存款,存款储备金分为“法定存款准备金”和“超额准备金”两部分,其中法定存款准备金是按央行的比例存放,超额存款准备金是金融机构除法定存款准备金以外在央行任意比例存放的资金。

【存款准备金】:央行在国家法律授权中规定金融机构必须将自己吸收的存款按照一定比率交存央行,这个比率就是存款准备金率,按这个比率交存央行的存款为“法定存款准备金”存款。

【存款准备金率】:中央银行要求的法定存款准备金占其存款总额的比例就是存款准备金率。

【超额准备金存款】:金融机构在央行存款超过法定存款准备金的部分为超额准备金存款,超额准备金存款与金融机构自身保有的库存现金,构成超额准备金(习惯上称为【备付金】)。超额准备金与存款总额的比例是超额准备金率(即【备付

率】)。

【要求】:金融机构缴存的“存款准备金”,一般情况下是不准动用的。而超额准备金,金融机构可以自主动用,其保有金额也由金融机构自主决定。存款准备金并不是从银行存款中提取一部分缴纳到央行的,而是由央行提供的借款直接存入该行在央行的账户的,央行收取利息。换言之,银行吸收的各类存款并不需要留出一部分用于缴纳存款准备金或超额准备

金。央行有明文规定,银行的各类存款不得用于缴纳存款准备金。

4.3.4 存款准备金率的影响有哪些?

准备金率的高低会影响金融机构的信贷扩张能力,从而间接调控货币供应量。现已成为中央银行货币政策的重要工具,当中央银行提高法定准备金率时,商业银行可提供放款及创造信用的能力就下降。因为准备金率提高,货币乘数就变小,从而降低了整个商业银行体系创造信用、扩大信用规模的能力,其结果是社会的银根偏紧,货币供应量减少,利率提高,投

资及社会支出都相应缩减。反之,亦然。

五、不动产登记制度

5.1 不动产登记

5.1.1 什么是不动产登记?

【不动产登记】:是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产登记制度

是《物权法》中的一项重要制度。除法律另有规定外,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记才能发挥效力。

5.1.2 不动产登记有哪些益处?

① 保护不动产权利人的物权。物权取得、变动需要通过一定方式向外界加以展示。通过登记在不动产权证中记载物权的归属和状况,就可以清晰准确地展现出不动产物权的归属和内容,保护权利人依法取得的物权;

② 维护交易安全。不动产登记后,不动产上的物权归属和内容在不动产权证上准确地展现。不动产权证具有公信效力;

③ 利于国家对不动产进行管理、征收赋税和进行宏观调控。通过不动产登记,可以集中采集、确定、掌握房地产的位置、权界、面积和建筑年代等信息,供相关机构、部门使用。其次,不动产登记使得国家能够细致全面掌握境内不动产情

况,为征收各种赋税服务。

5.1.3 我国的不动产登记体制是什么?

我国一直以来的不动产登记体制是房屋和土地由房产管理部门和土地管理部门分别登记,2014 年 11 月 24 日,国务院总理李克强签署国务院令,公布《不动产登记暂行条例》,自 2015 年 3 月 1 日起施行,建立不动产统一登记制度,将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担,理顺部门职责关系,减少办证环节,减轻群众负担。基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。同时,建立不动产登记信息管理基础平台和依法公开查询系统。

5.1.4 根据最新的《不动产登记暂行条例》,不动产登记的范围有哪些?

不动产登记范围为不动产的物权。《不动产登记暂行条例》第五条规定,不动产登记的范围是:①集体土地所有权;②房屋等建筑物、构筑物所有权;③森林、林木所有权;④耕地、林地、草地等土地承包经营权;⑤建设用地使用权;⑥宅基地使用权;⑦海域使用权;⑧抵押权;⑨地役权;⑩法律规定需要登记的其他不动产权利。

5.1.5 什么是不动产权证?

由房管部门颁发,是合法拥有房产及使用土地的最主要证明材料。

5.1.6 不动产权证与原产权证的区别是什么?

首先,不动产权证是将房屋权属证书与土地使用权证二证合一,其记载和登记的内容,比房屋权属证书更详细。原产权证的内页内容仅包括房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况和土地状况;不动产权证的封面为红色,证书的全称为《中华人民共和国不动产权证书》,里面除了权利人、共有情况、坐落位置等原来产权证

内容外,还增加了镭射区、不动产单元号、使用期限等内容。其次,原产权证对土地使用年限采取了规避态度,而“不动产权证”则对使用年限进行了明确规定。

六、土地相关知识

6.1 土地所有权

6.1.1 什么是土地所有权?

土地所有权又称土地产权,是物权的一种。主体是土地所有者,客体是土地,是土地所有者在法律规定的范围内享有对土地占有、使用、收益、处分的权利。我国实行的是城市土地属于国家所有,农村城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有的土地制度。宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源都属于国家所有;由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。

6.2 土地使用权

6.2.1 什么是土地使用权?

土地使用权是指单位或者个人依法或依约定,对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。

6.2.2 土地使用权分为哪几种?

土地使用权分为划拨、出让。

【划拨土地】是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用,或者将土地

使用权无偿交给土地使用者使用的行为。

【出让土地】是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付使用权出让金的行

为。中华人民共和国境内外的自然人、法人主体和其他组织,除法律、法规另有规定外,均可申请参加国有建设用地使用

权出让活动,取得建设用地使用权,进行土地开发、利用、经营。

6.2.3 土地使用权出让方式有哪几种?

土地使用权出让方式有:招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让。

【招标出让】:是指在规定的期限内,由符合条件的单位或者个人,以书面投标形式,竞投某地段土地的使用权,由招标人根据一定的要求,择优确定土地使用者的出让方式。适用于开发性用地或者有较高技术性要求的建设用地;

【拍卖出让】:又称“竞投”,是指土地所有者的代表在指定的时间、地点,组织符合条件的土地使用权有意受让人到场,

就所出让使用权的土地公开叫价竞投,按照“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式;

【挂牌出让】:是指出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为;

【协议出让】:是指土地的出让方和受让方通过协商方式有偿出让土地使用权的方式。一般多用于工业以及政府为调整经济结构而给予优惠政策的项目。

6.2.4 我国对土地使用权出让年限是如何规定的?

根据《中华人民共和国城镇土地使用权和转让暂行条例》规定,土地使用权出让的最高年限,按土地的用途分别为:

①居住用地:70 年;

②工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地:50 年;

③商业、旅游、娱乐用地:40 年;

④仓储用地、综合用地或者其他用地:50 年。

注:以转让方式取得出让土地使用权的权利人,其实际使用年限不是出让合同约定的年限,而是出让合同约定的年限减去

原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。例:土地使用权出让合同约定的使用年限为 50 年,原土地使用者使用 10 年后

转让,受让人的使用年限只有 40 年。

6.2.5 土地出让年限到期如何处理?

根据土地用途,住宅建设用地使用权届满的,自动续期;非住宅建设用地使用权届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,经批准准予续期的,应当重新签订建设用地使用权出让合同,依照规定支付出让金等费用。

七、城市和城市规划相关知识

7.1 城市化

7.1.1 城市化水平如何衡量?

一般用一定地域内城镇人口占总人口比重这个指标来测度城市化水平。该指标被称为城市化率或城镇化率。

7.1.2 城市化进程分为哪几个阶段?

城市化进程一般分为三个阶段:【第一阶段】城市化率低于 30%为初级阶段;【第二阶段】30%~70%为快速发展阶段;【第三阶段】高于 70%达到成熟阶段,也称饱和阶段。目前发达国家的城市化率达到 80%,我国 2017 年测度的城市化率为 58.52%,目前还处于城市化的快速发展阶段。

7.1.3 什么是绿地率?

【绿地率】:是指城市一定地区内各类绿地(公共绿地、宅绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地)面积的总和占该地区总面积的比率(%)。绿地率是反映环境质量的一个重要指标。对于住宅使用人来说,一般情况下绿地率越高越好。

7.1.4 什么是绿化覆盖率(绿化率)?

【绿化覆盖率】简称【绿化率】:是指城市一定地区内绿化覆盖面积占该地区总面积的比率(%),或者说是全部绿化种植垂直投影面积与占地面积的百分比。因此,树的影子也被算入绿化覆盖面积。绿化覆盖率一般大于绿地率。

7.2 城市类型划分

7.2.1 什么是城市规模?

【城市规模】是指城市的大小,有人口规模、用地规模和经济规模。由于用地规模、经济规模与人口规模之间一般是正相关的,所以通常用人口规模来表示城市规模。城市人口规模有常住人口规模和户籍人口规模,一般采用常住人口规模。

7.2.2 城市规模分为哪几类?根据《国务院关于调整城市规模划分标准的通知》以城市常住人口为统计口径,将城市分为以下五类

城市类型名称 对应常住人口人数

小城市 常住人口<50 万

中等城市 50 万≤常住人口<100 万

大城市 100 万≤常住人口<500 万

特大城市 500 万≤常住人口<1000 万

超大城市 常住人口≥1000 万

7.2.3 城市行政等级分为哪几类?

中国的城市有行政等级,从低到高分别是建制镇、县级市、地级市、副省级市和直辖市。

7.2.4 根据城市综合实力、房地产业发展水平,城市分为哪几类?

根据城市综合实力、房地产业发展水平,把城市分为一线城市、二线城市、三线城市和四线城市。其中,一线城市包括北京、上海、广州、深圳 4 个城市。二线城市主要指一些发达城市或经济繁荣的发展中城市。三线城市主要指一些经济欠发达地区的省会城市及大多数地级市。四线城市主要为县级市和县城。

7.3 城市居住区

7.3.1 居住区的组成要素有哪些?

居住区的组成要素主要有:住宅、公共服务设施、道路和绿地。

7.3.2 居住区公共服务设施有哪些?

居住区公共服务设施也称为配套公建,包括以下 8 类设施:

①教育:如托儿所、幼儿园、小学、中学;

②医疗卫生:如医院、门诊所、卫生站、护理院;

③文化体育:如文化活动中心、运动场馆、居民健身设施;

④商业服务:如综合食品店、百货店、餐饮、书店、便利店、其他第三产业设施;

⑤金融邮电:如银行、储蓄所、邮电所、电信营业厅;

⑥社区服务:如社区服务中心、治安联防站、居委会、敬老院(托老所)、残疾人托养所;

⑦市政公用:如供热站或热交换站、变电室、水泵房、公共厕所、垃圾转运站、垃圾收集点、居民停车场(库)、消防站;

⑧行政管理及其他:如街道办事处、市政管理机构、派出所、防空地下室。

要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提供产业集中度。

八、房地产经纪及相关法律

8.1 房地产经纪管理办法

8.1.1《房地产经纪管理办法》背景是怎样的?

《房地产经纪管理办法》自 2011 年 4 月 1 日起实施,是由住房和城乡建设部、国家发展改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布的我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章;

《房地产经纪管理办法》对于整顿房地产市场秩序,规范房地产经纪行为,保护房地产经纪活动当事人合法权益,促进房地产经纪行业健康发展,起到了积极的作用。

8.1.2《房地产经纪管理办法》中规定,房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前,应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容,并书面告知哪些事项?

1)是否与委托房屋有利害关系;

2)应当由委托人协助的事宜、提供的资料;

3)委托房屋的市场参考价格;

4)房屋交易的一般程序及可能存在的风险;

5)房屋交易涉及的税费;

6)经纪服务的内容及完成标准;

7)经纪服务收费标准和支付时间;

8)其他需要告知的事项。

8.1.3《房地产经纪管理办法》中规定,房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务合同,保存期不少于多少年?5 年。

8.2 房地产经纪从业人员证书

8.2.1 申请参加房地产经纪人职业资格考试的报考条件为?

除应遵守国家法律、法规和行业标准与规范,秉承诚信、公平、公正的基本原则,恪守职业道德外,还应符合下列条件之

一:

1)通过考试取得房地产经纪人协理职业资格证书后,从事房地产经纪业务工作满 6 年;

2)取得大专学历,工作满 6 年,其中从事房地产经纪业务工作满 3 年;

3)取得大学本科学历,工作满 4 年,其中从事房地产经纪业务工作满 2 年;

4)取得双学士学位或研究生班毕业,工作满 3 年,其中从事房地产经纪业务工作满 1 年;

5)取得硕士学历(学位),工作满 2 年,其中从事房地产经纪业务工作满 1 年;

6)取得博士学历(学位)。

8.2.2 地产经纪人协理考试的报考条件是什么?

1)遵守国家法律、法规和行业标准与规范,秉承诚信、公平、公正的基本原则,恪守职业道德;

2)具备中专、职高、技校或者高中及以上学历。

8.2.3 房地产经纪人职业资格证考试科目有哪些?

《房地产交易制度政策》、《房地产经纪职业导论》、《房地产经纪专业基础》、《房地产经纪业务操作》。

8.2.4 房地产经纪人协理考试科目有哪些?

《房地产经纪综合能力》、《房地产经纪操作实务》。

8.2.5 房地产经纪人职业资格和房地产经纪人协理考试成绩滚动周期计算方法是什么?

1)房地产经纪人职业资格考生只要在连续的 4 个考试年度内通过全部科目的考试即可。符合免试部分科目条件参加 3 个科目考试的人员,须在连续的 3 个考试年度内通过应试科目的考试;

2)房地产经纪人协理考生只要在连续的 2 个考试年度内通过全部科目的考试即可,符合免试部分科目条件参加 1 个科目考试的人员,须在 1 个考试年度内通过应试科目的考试。

8.2.6 取得房地产经纪人员从业资格证书的作用是什么?

① 房地产经纪机构办理备案还需要相应数量的《房地产经纪专业人员职业资格证书》;

② 房地产经纪服务合同需要一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理的签名,方可有效;

③ 房地产经纪人、房地产经纪人协理可以分别聘任为经济师(中级职称)和助理经济师(初级职称)

 

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