十九、 个人融资杠杆之《零首付黑幕之长线布局》

说到零首付购房融资,大家是再熟悉不过了!

大家都知道,很多银行大额信用卡的审批,贷款的审批都需要客户有房产,房产是一个客户的资产证明,没有房产的人办张信用卡可能只有两万,有了房产之后就可以上升到十万起了,如果再把条件做好点,二三十万都不成问题!

很多融资公司都是这样对外宣传的,但是真正能够融出钱来的又有多少人呢?

无可否认,早期做这一块的人确实是可以把钱套出来的,但是到了现在,遍地都是这些融资公司,能够融出钱来的又有多少呢?

银行每年发放的贷款,信用卡都是有一定额度的,比如说银行打算把一千万以信用卡的方式放出去,如果有一百个人申请,那么每个人就能获得十万的额度,如果有一千个人申请,就只能分到一万的额度,就算你的条件都达到了,这块蛋糕只有这么多,你觉得你能分到多少呢?

再说这么多人申请,就算是能批出十万的,也是发给条件非常优质的人,对于你们这种刚刚买了套房子,就想申请的人,换做你是银行你怎么做?银行里面并不缺乏高智商的人才,你以为人家真不知道有零首付融资这么一回事吗?你以为人家不会防范风险吗?你认为人家的风 控机构是摆设吗?

可能有的朋友会问,照你这样说,外边做零首付购房融资的公司不都该倒闭了?那我可以问你,是不是信用卡不批了就没人审批了,哪年没有人买房的?就算不融资也有很多人要买房啊!所以说这些融资公司跟早期的已经完全不同了,早期做这一块的是真真正正可以把钱融出来的,这其实也是跟市场有关系,因为刚开始做的人并不多,并不会影响发卡,但是现在连阿猫阿狗都跳出来做融资了,银行还不收紧政策吗?现在的融资公司,讲白了就是房地产代理的延伸,融资只是他们的一种营销手段!只要你买了房,钱就拿到了,后面怎么样谁管你这么多,等你反应过来的时候影子都找不着了!

 

那么零首付购房是如何操作的呢?零首付购房的流程又是怎么样的呢?需要什么资料呢?我们将这个过程分为三个部分讲解普遍意义上的零首付购房!

 

第一点、零首付购房的方法,第二点、购房所需要的资料,第三点、购房后的融资。此方法仅限一般商品房,写字楼和商铺不在今天的讨论范围之中!

 

首先,零首付购房的方法。零首付购房,顾名思义就是怎么不花一分钱去买房!按照国家最新房管局政策规定,个人或夫妻双方共有的房产中没有向银行贷款,或者贷款已经结清,继续购买的可直接按首套房政策执行,依旧可以享受银行贷款7成按揭,购置房产!

原因嘛,很简单,很多地方楼市开始疲软,房子开始卖不动了,国家需要救市,大家都懂的!既然解决了房子7成的资金需要,那剩下的3成资金从哪来呢?

 

有6个方法:

[rihide]    第一个,找亲朋好友借,这个就要看人品了!

 

第二个,楼盘开发商自行“垫资”。听好啦,重点啊! 这个开放商的自行垫资,只要开发商愿意给银行开具已经收到客户3成首付的收据,客户就可以向银行贷款7成!那剩下的3成呢?是不是要还给开发商呢?这就好办了!我们只需要跟开发商协议好,这3成首付在规定时间分多少次付清就行了!

 

第三个方法:把房子的单价拉高贷款,也是需要开发商配合才能!打个比方,125方的房子,每平方5600块的单价,总房价就是70万。只要跟开发商沟通,将每平方5600块的单价以带装修的名义拉升到7600元每平方,总房价为95万,然后以95万总房价贷款7成,也就是66.5万。70减66.5万是不是还差3.5万呢?!大家放心,我们跟开发商沟通的时候拿房是以内部认购的方式购买的,单价其实是5300元每平方!所以这个过程实际上是把所有房款都做成了银行按揭!但是这个需要开发商跟银行有很硬的关系才能操作!

 

第四个方法,担保公司垫资。每个地方都有担保公司专营这个业务。担保公司跟你签订协议,他负责出资帮你买房,然后担保公司负责帮你融资,用融资出来的钱扣还给你买房所付的费用,附带一些利息和点数。比如说,70万的房子,担保公司垫资三成,就是21万,由担保公司操作融资了60万,担保公司就从这融资款 60万扣除21万的塗资费加利息,再扣除当初签订协议的服务费用也就是点数,在5到8个点之间,剩下的就是你的了!说这里,外面很多中介报15个点甚至二、 三十个点,说明这个中介已经不是一手操作了,是已经转了好几手,每转一次加几个点,血淋淋啊!希望大家提高辨识能力,以免上当受骗!

 

第五个方法,开发商本身就有自己的小额贷款公司。什么意思呢?一些有实力的开放商,自身资金充裕的情况下成立一间小额贷款公司,把3成首付的钱借给买房客,一方面迅速回笼7成资金,嫁接贷款压力,另一方面充当银行的角色再一次净取买房客的钱。这个很简单,比如70万的房子,首付3成21万,小额贷贷款21万给你,最高分三年,每个月需要还5800块!不过每个地区的情况不一样,有些地方可能没有这种开发商。

 

最后一个方法,也是最给力最让大家热血沸腾的方法,大家想听吗?听好了,现在马上去洗洗睡,做个好梦就0K啦!

 

接着我们继续讲第二部分,购房所需要的资料.

第一个是婚姻证明,结婚的需要夫妻双方的结婚证和身份证;未婚的则需要提供单身证明。

第二个是首套房证明(去年三月份住房部就已经取消这个手续,但有些地方还需要出具这个文件,去购房当地的国土局就可以出具这个文件。)

第三个是个人半年的银行流水.

第四个是工作证明。

第五个是个人征信抿告。

 

下面有的朋友可能会问,离婚的怎么办?离婚的就提供离婚证!要是夫妻双方有一方征信严重黑名单怎么办?那就做个假离婚证!去哪里做?找楼盘的业务经理做!

 

可能有朋友又会问,我未婚的我要去那里开具这个单身证明啊?去户口当地的民政局就可以开具了。但是回去一趟很麻烦,怎么办?做个假单身证明!去哪里做?找楼盘的业务经理做!

 

还有朋友会问,个人银行没流水或者流水没达到房贷月供的2.5倍怎么办?这里跟大家说一下什么叫房贷月供的2.5倍。就是假如你跟银行贷款50万买房子,分30年,每个月就需要还1388块,所以银行为了保证你有这个还款能力,就需要你个人流水帐能达到1388的2.5倍就是3472块!

回到上面的问题,个人没有银行流水账或者流水账很少,做假流水!去那里做?找楼盘的业务经理做或者找中介公司做!

 

那没单位怎么办?找楼盘的业务经理做!

 

说到挂单位!这里大家要注意了,单位能随便挂吗?单位不能随便挂,你挂单位的职位直接影响到你融资的额度!比如服务行业的洗剪吹、推摩按、陪吃喝等等,申请贷款或者信用卡的时候你填写的这个职位是自动减分的,这些限务行业的从业人员在银行眼里是收入不稳定的群体。

 

再比如金融从业人员,这些群体收入也是大起大落甚至冒险把借来的钱用于股粟等等的金融领域,银行同样对这类人群提高融资门槛!还有就是高危行业的,比如矿工啊海员啊警察一线的同志啊等等!再有就是国家不扶持的行业!比如最近国家限制钢材的规横,而你刚好又是建材厂的法人,你想以这个建材厂的名义去申请贷款,估计就很难获得批款了!

 

反过来,要是国家现在对某个产业大力支持,你是这个行业的工作人员或者企业法人,那申请贷款融资时候相对额度和难易程度上都轻松很多!所以在挂单位或者申请营业执照的时候,最好先了解一下国家和你要贷款当地的政府对应的扶持政策!大家听明白了吗?

 

最后一个,征信的问题,跟大家说一下征信报告不能多査,每月超过四次,你自己查的算一次,你去申请贷款或者信用卡的时候,贷款机构也会査你征信,这也算一次。所以很多小额贷飞单的朋友,客户明明可以贷款的啊,但一看征信,一个月査了几十次征信,货款机构一看,这家伙缺钱缺得这么厉害,所以贷款机构就会对你的贷款或者申请信用卡的要求拒于门外!

 

想融资的不能有逾期,这个不用多解释!

 

想融资的负债不能高,过高的找身边的亲戚朋友来融资!怎么才算负债高呢?简单说明一下,比如你个人净资产一百万(包括房子商铺股票债券金银首饰等等)但你已经从银行贷款200万,个人资产负债率已经达到200% ,就算花钱零首付再买一套房子,想从银行拿钱,基本上就没戏了!因此,想融资的朋友最好就是找一个白户逬行包装其可操作的空间和幅度都相对容易很多!

 

最后第三部分,购房后的融资流程问题!我们以一个案例来说明。

 

我们去到某三线城市,组织了20个意向融资客户(为了让大家思路更加清晰,这里的客户全部都是白户)前期三个月,先找到当地专门代客走流水的中介,每月流水走帐达到100万左右,结息40块左右,费用大概2000块每月!每个客户都新注册了一个营业执照,费用在1200块左右,之后每人每月花费200块的租金!(这里说明一下,一个办公地方可以注册多个公司)

 

到了第四个月,我们就以团购的方式跟开发商协商,最终选择了首付按照2年一年给一次的形式进行给还开放商。当时这个楼盘的市场均价是6300块每平方,但我们以团购的方式一下要20套,所以开发商以6000块每平方的价格给我们!

 

购买的房子全部都是125平的房子!这里可能有朋友会问,为什么要125平的房子呢?因为在银行的评分系统中,房子越大越值钱,所以理论上购买的房子也越大越好!不过融资需要成本的,所以只要达到120平以上,很多融资门槛就达到了!因为团购的关系,房子的备案表15天左右就拿到手了。

 

给个小贴士,要是想更快的朋友,给300到500左右的好处费给楼盘的业务经理加急,一个星期左右也能到手!

 

拿到备案表了,你是有资产的人了,你是银行的优质客户了!第一步拿着备案表去申请光大和民生银行的白金卡!这里说明一下,一个月申请各银行信用卡的次数不能超过三次,两间银行的就足够了,再多也拒批!光大和民生银行的白金卡,额度各10万至20万之间!我们这20个客户,每个客户两张卡加起来的额度基本也都是30万左右!下卡时间快的15天慢的差不多一个月。

 

第二步,拿到卡之后,接着以卡办卡,再申请两张当地比较出名的商业银行信用卡,一般额度都会有你所持有单张信用卡最高额度的一半以上!

 

第三步,从开始找中介走流水开始,到现在已经第五个月了,到第六个月,客户的流水已经有第二次结息了!现在就可以接着申请银行的贷款了!(这里简单说明一下,贷款需要流水,办理信用卡不需要流水!)当初我们团购的时候是用中行申请的7成房贷,所以接下来我们就继续找中行申请大额贷款分期,额度为10到20万,利息4厘8分三年还款!然后再继续找建行申请房子的装修贷款,跟大额分期差不多,也是10到20万之间,利息为5厘5分三年还款!这里说明一下,每个地方的银行对装修贷款的门槛不一样,所以多跑几间银行问问就清楚了!

 

第四步,也就是第八个月左右时间,同时申请当地新开不久小额贷款公司2到4间的小额贷,每间5万左右!注意操作手法,一定要同时申请,因为是新开不久的小额贷,一般进件门槛比较低,而且你是有房子有营业执照有流水的客户,基本都会申请通过!

 

好了,到目前为止,我们的客户手头上有四张信用卡总额度在50万左右两笔银行贷款在20万左右还有四笔小额贷款,在20万左右。总过程需要的时间在9个月左右!后面还可以继续操纵融资这里不再赘述!

 

现在我们计算一下,6000块每平,125平一共需要75万,首付22.5万分两年!剩余的52.5万银行贷款分30年,每月支付1800块左右的月供!还有每个月走流水的钱和营业执照每月的场地费用加起来大概4000块,但我们现在成功融资了80万左右的资金!八十万哦,吓尿了吧!

 

以上这些就是正常零首付融资的方法,早期人们就是这样把钱融出来的,现在很多人也还是沿着这条道路去走的,只不过没有以前那么理想了!搞个三四十万出来不成问题,再多就难了!我说的是正常融资的公司是这样做的,但是其它的阿猫阿狗却不是这样的,现在出现一种状况就是,融资公司赚的钱还比不上阿猫阿狗们赚的,为什么呢?正常融资公司,一般会比较保守,不会跟客户鼓吹能够融多少百万,但是阿猫阿狗就不同了,他们会跟客户打包票,不融出多少万来不收钱,保底多少万起!人家客户一比较,这家能融一百多万,另一家只能融几十万,而且人家打包票,那选那一家呢?

 

可能有的朋友会问,那到后面融资融不出来咋办?!大家可能不知道一点,卖一套房子能够拿多少利润!以一套一百二十平的房子为例子,每平方赚两百块 都有两万四了,这是楼盘可以给到融资公司的返佣,再者,客户在买房的过程中,多少都会被这些公司砍下几千块!那么一套房子平均都可以賺三万块了,等到客户发现融不出钱的时候起码已经过了三个月,在这三个月之间,难道还卖不出十套房子吗,只黑要十套就可以賺三十万了,要是卖出几十套,那么直接可以在这个城市消失一段时间了,反正客户找不到你也会找到其他公司的,钱都拿到手了,还管他那么多!而且走了客户又不能怎么样,大不了跟客户说不帮融资了,银行现在政策不好,点数也不收了,谁想收这个点数谁就帮你融丨客户又不知道你赚了他的钱,钱又是给楼盘的,额外的中介费用都是楼盘代收的,还能怎么样!就是这样,很多想要融资的客户,糊里糊涂的就多了一套房子,钱又没搞到!那可能有的朋友会问,难道这样不怕客户报复 吗?怕个毛,怕就不会做了,再说,客户找到他融资的肯定身上没有多少钱的,又要还房贷,都焦头烂额了,哪里还有精力去报复,就算有也没有资金,请个人去揍一顿人家都要给钱吧,再说能不能找到都是个问题!

 

心疼了吧,买房的朋友现在想想自己挨了多少刀吧!顺便问你们一个问题,你们去买房的时候,会不会看样板房呢?然而包括你在内,五个人一起去看房,其中有多少个是楼盘的托呢?大家猜一下!

 

答案:除了你之外,其它的全特么的是托!

 

这是我在楼盘做开发的朋友告诉我的潜规则,每当你听到各种对比,各种想要,这些不经意飘进你耳朵里的小道消息,比如楼盘现在降价多少了,以后会升值啦,所处地带好了,甚至你满心欢喜看上的那套,他们也会告诉你刚刚出售了,大厅那里摆在最显眼位置的房号售罄表是不是永远都剩下没几套呢?都是楼盘安排的,够给力了吧,组团忽悠,死过没有!所以以后买房子,不防尝试在最低价的价格上每方再砍200保证惊喜不断![/rihide]

 

  • 非洲裔美国人,最喜欢“众生平等”。
  • 艾滋病团队,最提倡“关怀少数人”
  • 新移民,最急吼吼地“收紧移民政策”。
  • 越是懒惰平庸的人,越喜欢“福利社会”。
  • 嫁不出去的剩女,喜欢说“男人没一个好东西”。

 

他们内心,不一定“相信”这些东西。

但是这样说,才是对他们最有利的。

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